一線城市二手房迎來(lái)好消息。

　　證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者根據(jù)多方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)梳理，11月，北京、深圳、廣州、上海四個(gè)一線城市二手房成交量均環(huán)比回升，其中，北京環(huán)比增長(zhǎng)17.8%，深圳環(huán)比增長(zhǎng)12.9%，廣州環(huán)比增長(zhǎng)8.77%，上海環(huán)比增長(zhǎng)7.12%。

　　接受證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，11月一線城市二手房成交回升，主要原因是10月受國(guó)慶假期影響基數(shù)低。同時(shí)，深圳11月23日新落地的“普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”、“二套首付比例下降”政策給市場(chǎng)注入信心，對(duì)二手房市場(chǎng)活躍度產(chǎn)生積極效果；廣州9月20日部分區(qū)域放開限購(gòu)的政策利好影響持續(xù)，帶動(dòng)購(gòu)房需求陸續(xù)釋放；上海成交量則是“以價(jià)換量”換出來(lái)的。

　　此外，就在今日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的實(shí)施意見。實(shí)施意見稱，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃中介服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用，不得利用虛假或者使人誤解的價(jià)格手段實(shí)施價(jià)格欺詐。具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取中介服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　北京二手房成交環(huán)比增長(zhǎng)17.8%

　　據(jù)北京市住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，11月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為12545套，環(huán)比增長(zhǎng)17.8%，同比增加16.7%。

　　從數(shù)據(jù)來(lái)看，與10月份相比，北京二手房成交量有所回升。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱指出，受“認(rèn)房不認(rèn)貸”的利好影響，北京9月的二手房網(wǎng)簽量出現(xiàn)明顯增加，達(dá)到了1.4萬(wàn)多套，但此后的10月份受長(zhǎng)假因素影響成交量回落，網(wǎng)簽量降至10653套。11月，北京二手住宅網(wǎng)簽量較10月份有了較大幅度增長(zhǎng)，達(dá)到12545套。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也對(duì)證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，北京二手住宅成交量出現(xiàn)階段性回升，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，9月北京二手住宅成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)30%；10月受國(guó)慶假期影響成交有所回落；11月，在優(yōu)質(zhì)房源掛牌及部分房源價(jià)格下調(diào)帶動(dòng)下，二手房成交量有所回升，同環(huán)比均由負(fù)轉(zhuǎn)正。整體來(lái)看，當(dāng)前北京二手房成交仍保持一定體量。

　　不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然相比10月網(wǎng)簽有所上漲，但是這主要是因?yàn)?0月受國(guó)慶長(zhǎng)假影響。另外，由于網(wǎng)簽滯后，9月積壓的需求在11月繼續(xù)網(wǎng)簽。整體來(lái)看，剔除國(guó)慶長(zhǎng)假影響，11月北京樓市成交與10月基本持平，仍處于低位。

　　張大偉進(jìn)一步指出，整體看，之前的穩(wěn)樓市政策效果出現(xiàn)了衰減。一方面北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策影響市場(chǎng)實(shí)際成交上漲了40%左右，但基本集中在9月上半月，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，9月二手房成交量已經(jīng)基本體現(xiàn)新政的影響。另一方面，從市場(chǎng)趨勢(shì)看，北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是單月成交1.5萬(wàn)套，但市場(chǎng)推動(dòng)主要依賴學(xué)區(qū)房需求，而這里需求過(guò)了4月就會(huì)下降。此外，9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策只影響了部分改善需求入市，但對(duì)于換房家庭來(lái)說(shuō)，必須賣掉二手房才能置換，當(dāng)下二手房掛牌房源巨大，整體中低端房源出現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象。

　　深圳二手房成交環(huán)比增長(zhǎng)12.9%

　　在利好政策的加持下，11月深圳二手房交易量也繼續(xù)回升。

　　深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳二手商品住宅成交3133套，環(huán)比增長(zhǎng)12.9%，同比增長(zhǎng)44.5%。

　　另?yè)?jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，11月6日—11月12日，深圳全市二手房（含自助）錄得936套，環(huán)比增長(zhǎng)9.2%；11月13日—11月19日，深圳全市二手房（含自助）錄得972套，環(huán)比增長(zhǎng)3.8%，二手房錄得量“高位”再增長(zhǎng)。

　　深房中協(xié)認(rèn)為，從近期二手房錄得量走勢(shì)看，市場(chǎng)未像以往政策達(dá)到邊際效應(yīng)后出現(xiàn)下降趨勢(shì)，而是在相對(duì)“高位”小幅波動(dòng)運(yùn)行，可見市場(chǎng)已趨于平穩(wěn)。

　　據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，11月深圳大于等于90平方米的成交錄得占比較上月提升1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　深房中協(xié)認(rèn)為，在政策持續(xù)優(yōu)化的背景下，11月23日新落地的“普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”、“二套首付比例下降”政策給改善型客戶注入了更強(qiáng)入市信心，11月改善型客戶入市情緒恢復(fù)明顯。

　　深房中協(xié)指出，此次兩個(gè)新政定位非常精準(zhǔn)，即針對(duì)戶籍二套以及置換改善型客戶群體精準(zhǔn)發(fā)力，才讓從三季度末延續(xù)至今的年末“一波政策及時(shí)雨”持續(xù)“滴灌”至市場(chǎng)，此前較悲觀的市場(chǎng)情緒在今年下半年開始有所好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心的筑底逐步恢復(fù)，在月度成交量走勢(shì)上已較為清晰地予以了驗(yàn)證。12月份市場(chǎng)對(duì)于雙新政的持續(xù)消化，讓我們依然對(duì)行業(yè)有遐想空間。

　　11月23日起，深圳開始執(zhí)行兩條樓市新政，一是下調(diào)二套房首付比例，由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%，二套房購(gòu)房門檻大幅降低。二是調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不再看成交總價(jià)了，單套面積小于144平方米、總價(jià)高于750萬(wàn)元的住宅也被納入普通住宅的范疇，有效降低交易稅費(fèi)成本。

　　陳文靜接受證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，深圳11月成交量是今年5月以來(lái)單月二手房成交套數(shù)首次超3000套，預(yù)計(jì)新政對(duì)二手房市場(chǎng)活躍度將產(chǎn)生積極效果，短期市場(chǎng)有望溫和修復(fù)。

　　廣州、上海二手房成交也有增長(zhǎng)

　　除了北京、深圳，廣州和上海二手房成交也有增長(zhǎng)。

　　據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，11月（統(tǒng)計(jì)周期為2023年10月26日至2023年11月25日），廣州市二手住宅整體網(wǎng)簽（中介促成+自行交易）共10182宗，環(huán)比分別增長(zhǎng)8.77%。11月全市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)在2023年3月和4月之后再度突破1萬(wàn)宗。

　　對(duì)于11月廣州二手住宅交易量延續(xù)今年8月以來(lái)的環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的主要原因，廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，一是“920”政策刺激持續(xù)，因部分區(qū)域放開限購(gòu)，一些此前不具備資格的置業(yè)者購(gòu)房需求陸續(xù)釋放。二是在政策利好的背景下，為縮短房屋置換周期，部分業(yè)主愿意提供一定的議價(jià)空間促進(jìn)成交。三是因明年子女入學(xué)產(chǎn)生的學(xué)位房需求增多。

　　9月20日，廣州發(fā)布穩(wěn)樓市新政，其中提出，調(diào)整住房限購(gòu)政策實(shí)施區(qū)域范圍，二手房增值稅免征期“5年改2年”，非戶籍人口首套房購(gòu)置納稅社保年限從5年收縮至2年等。廣州成為一線城市中首個(gè)優(yōu)化住房限購(gòu)政策的城市。

　　另外，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽更新數(shù)據(jù)，11月，上海二手房合計(jì)成交16173套，環(huán)比上漲約7.12%。整體來(lái)看，市場(chǎng)成交有所回暖，平均每日簽約成交套數(shù)約539套。

　　對(duì)于上海成交總量出現(xiàn)環(huán)比上行，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，原因有兩個(gè)方面，一是11月沒(méi)有假期影響，市場(chǎng)交易節(jié)奏回歸常態(tài)，成交比10月份多實(shí)屬正常。但從絕對(duì)總量來(lái)看，仍然沒(méi)過(guò)1.5萬(wàn)套的“及格線”，盡管有反彈，但仍處于疲軟格局。二是11月市場(chǎng)價(jià)格還處于下行狀態(tài)，中原地產(chǎn)的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，11月的指數(shù)環(huán)比下跌接近4%，有加速探底的趨勢(shì)。換而言之，成交量是“以價(jià)換量”換出來(lái)的，一些房源打折幅度甚至低于8折。在“一步到位”的價(jià)格推動(dòng)下，買家也愿意入市。

　　在盧文曦看來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)還沒(méi)有明確底部，加之上海地方樓市政策還不明朗，因此交易還會(huì)有拉鋸。預(yù)計(jì)12月成交會(huì)延續(xù)這種不太活躍狀態(tài)，價(jià)格繼續(xù)在探底走勢(shì)中。