從廣河高速公路到鹽田港、從蛇口產(chǎn)業(yè)園再到深圳的保障性租賃住房……這些原本看起來毫無關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)因為一個共同的名詞而被關(guān)聯(lián)在了一起。這個名詞叫作REITs，什么是REITs？

　　簡單說，REITs是不動產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts)的簡稱，發(fā)源于1960年的美國。自20世紀(jì)90年代以來，全球REITs市場快速發(fā)展，全球市值目前已達(dá)1.8萬億美元。

　　作為盤活存量資產(chǎn)，擴大有效投資的創(chuàng)新融資渠道以及資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，儲備和發(fā)行REITs已成為行業(yè)共識。

　　廣東是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大省，僅省屬企業(yè)的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模就達(dá)到1.4萬億元，“十四五”期間廣東省還將在交通基礎(chǔ)設(shè)施上投資接近2萬億元。巨大的資金需求和基礎(chǔ)設(shè)施資本存量，需要通過REITs等方式盤活現(xiàn)金流，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施的可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展。

　　目前，珠三角已發(fā)行多只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，多只新基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品也在儲備中，蓄勢待發(fā)?；A(chǔ)設(shè)施REITs將給珠三角帶來什么？將為區(qū)域經(jīng)濟格局帶來哪些深層次影響？

　　●南方日報記者 崔璨

　　珠三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市項目約占全國1/4

　　2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點正式啟動。

　　目前我國上市的27只基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，18只在上交所上市，資產(chǎn)類型涵蓋了倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、污水處理、清潔能源和保障性租賃住房等多種主流基礎(chǔ)設(shè)施；9只在深交所上市，資產(chǎn)類型有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、倉儲物流、市政設(shè)施、清潔能源、保障性租賃住房等。

　　推進基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)是深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革首批授權(quán)事項清單的重要任務(wù)之一。

　　2021年5月31日，紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金將正式對公眾投資者發(fā)售。這標(biāo)志著，深圳首單公募鹽田港REIT正式發(fā)售。而后兩年間，深圳陸續(xù)推出了多只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品。

　　同是2021年，平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式上市。隨后，廣州的華夏越秀高速公路等REIT項目也相繼落地。

　　自2021年首批試點項目落地以來，珠三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)類型不斷豐富，試點規(guī)模與范圍穩(wěn)步擴大。

　　截至目前，珠三角已發(fā)行招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、鵬華深圳能源REIT、紅土深圳安居REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT、平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏越秀高速公路REIT等在內(nèi)的7只基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　目前，珠三角目前的基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市項目約占全國1/4，產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均居全國城市群前列。

　　值得注意的是，在項目儲備方面，珠三角已儲備基礎(chǔ)設(shè)施REITs重點項目10余只，預(yù)計盤活存量資產(chǎn)超百億元。

　　不斷吸入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

　　2023年6月16日，深交所首批兩單基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募項目平穩(wěn)上市，標(biāo)志著我國REITs擴募機制全面落地。

　　作為深交所首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目，珠三角的博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT先行先試，積極參與首批REITs擴募試點，于2022年9月份向證監(jiān)會和深交所正式提交擴募申請，于今年3月31日正式取得證監(jiān)會同意變更注冊批復(fù)，并于6月2日宣告完成發(fā)售，最后于6月16日正式上市。

　　首批兩單基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募項目分別為博時蛇口產(chǎn)園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT，均上市近兩年，整體運行平穩(wěn)，治理結(jié)構(gòu)健全，具備較好的擴募條件，本次擴募共募集資金16.59億元。

　　其中，博時蛇口產(chǎn)園REIT本次擴募購入資產(chǎn)為位于深圳市光明高新園區(qū)的招商局智慧城(光明科技園)科技企業(yè)加速器二期項目。

　　而紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴募購入資產(chǎn)為位于深圳市鹽田港綜合保稅區(qū)內(nèi)的世紀(jì)物流園項目。

　　“隨著博時蛇口產(chǎn)園REIT擴募成功，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園‘投、融、建、管、退’全生命周期發(fā)展模式與投融資機制進一步確立，為招商蛇口構(gòu)建新發(fā)展模式奠定了堅實基礎(chǔ)?！闭猩躺呖谙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，REITs盤活存量資產(chǎn)的優(yōu)勢契合產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、資金需求大的特性。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，基礎(chǔ)設(shè)施REITs真正的長久生命力在于能否持續(xù)擴募并購，通過不斷吸入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合，持續(xù)發(fā)力、做大做強，成為一個主動管理、有所作為的有機生命體。

　　珠三角兩單首批擴募項目落地，對于優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資組合、增強產(chǎn)品抗風(fēng)險能力、推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場形成“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動新格局具有重要意義，也標(biāo)志著我國REITs發(fā)展進入新階段、迎來新機遇。

　　拓寬社會資本投融資渠道

　　當(dāng)前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs之風(fēng)吹至珠三角。

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs能帶來什么？對于投資者來說，只需要在投資市場購入看中的REITs項目，便可享受其項目收益。當(dāng)然，也要承擔(dān)收益不及預(yù)期甚至虧損的風(fēng)險。

　　不過，鑒于境內(nèi)公募REITs市場剛剛起步，市場對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應(yīng)警惕部分產(chǎn)品交易價格可能存在非理性上漲，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價買入相關(guān)REITs份額造成投資損失。

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs在個人投資層面的邏輯很好理解。那么對于地方政府而言，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的作用又該如何理解？

　　復(fù)旦發(fā)展研究院金融研究中心主任孫立堅教授認(rèn)為，地方政府將好的資產(chǎn)作為底層產(chǎn)品，通過資產(chǎn)證券化的方式引入更多元的投資主體，拓展社會資金參與范圍，有利于解決過去金融工具使用不當(dāng)帶來的問題，也能解決機構(gòu)投資者面臨的“錢多、好項目少”的問題，引導(dǎo)社會資金往支持實體經(jīng)濟的方向發(fā)展，進一步改善基礎(chǔ)設(shè)施的運營環(huán)境，形成良性循環(huán)。

　　當(dāng)前，在我國構(gòu)建新發(fā)展格局背景下，著眼于穩(wěn)增長、補短板、調(diào)結(jié)構(gòu)、增后勁，擴內(nèi)需促消費、加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資有效拉動經(jīng)濟增長的需求更為迫切。

　　從這個意義上理解，基礎(chǔ)設(shè)施REITs則有助于盤活存量資產(chǎn)、拓寬社會資本投融資渠道、降低實體經(jīng)濟杠桿水平、促進形成存量資產(chǎn)和增量投資良性循環(huán)，對于加快構(gòu)建新發(fā)展格局和推動區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

　　我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作于2020年4月啟動。3年來我國不斷優(yōu)化公募REITs的頂層設(shè)計，初步建立了涵蓋試點指引、交易規(guī)則、稅收政策等內(nèi)容的監(jiān)管框架，REITs市場總體平穩(wěn)，試點項目市場認(rèn)可度較高。

　　自2021年6月我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs首批試點項目上市以來，REITs市場發(fā)展迅猛。截至2023年3月，全市場已獲批發(fā)行REITs產(chǎn)品27只，總規(guī)模908.92億元。其中，25只已上市REITs產(chǎn)品用于新增投資的凈回收資金約340億元，可帶動項目總投資超過4200億元。

　　再將視線拉回珠三角。

　　日前，廣東省發(fā)展改革委發(fā)布《廣東省基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點申報輔導(dǎo)手冊》，其中提到廣州地鐵3號線參與REITs(項目已取得行政主管部門出具的無異議函)。根據(jù)安排，當(dāng)期不動產(chǎn)評估值約50億元，預(yù)計首年和次年現(xiàn)金分派率不低于5%。

　　對于廣州人來說，地鐵3號線再熟悉不過了，這條地鐵線單日客運量長期位居廣州地鐵首位。

　　不過，廣州地鐵隨后對外表示，現(xiàn)階段城市軌道領(lǐng)域暫未納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍。

　　值得注意的是，國內(nèi)目前尚無城市軌道交通類的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行。廣州地鐵3號線REIT是當(dāng)前詳細(xì)公布進展的城市軌道交通類基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，若該項目最終順利發(fā)行上市，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望迎來新品種。

　　屆時，在廣深兩大核心引擎城市的牽引下，以基礎(chǔ)設(shè)施REITs為代表的資產(chǎn)證券化操作或?qū)⒁l(fā)更大的社會關(guān)注度，也將讓珠三角在新一輪城市群競爭格局中占據(jù)先機。(南方日報)