以“優(yōu)惠價”購房是否構(gòu)成受賄

　　從吉林省長春市人民防空辦公室原巡視員賈東來案說起

　　本報記者 方弈霏

　　特邀嘉賓

　　王 凱 長春市紀委監(jiān)委第十四審查調(diào)查室副主任

　　惠佳欣 長春市紀委監(jiān)委案件審理室干部

　　梁 雪 長春市人民檢察院員額檢察官

　　楊海蛟 長春市中級人民法院刑二庭法官

　　編者按

　　這是一起黨員領(lǐng)導(dǎo)干部利用職務(wù)便利為他人謀利，并以明顯低于市場的價格購房的方式收受賄賂終被查處的典型案例。本案中，賈東來主要利用擔任人防辦副主任的職務(wù)便利，大搞權(quán)錢交易，暴露出當?shù)厝朔老到y(tǒng)存在哪些薄弱環(huán)節(jié)？如何做深做實賈東來案以案促改？賈東來以“團購價”“優(yōu)惠價”購買房產(chǎn)，為何認定系以明顯低于市場的價格購買房屋的受賄？辯護人提出，賈東來“借用”耿某車輛，車輛所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不應(yīng)將該車輛價值計入受賄數(shù)額，如何看待此辯護意見？我們特邀相關(guān)單位工作人員予以解析。

　　基本案情：

　　賈東來，男，中共黨員，曾任吉林省長春市體育運動委員會副主任，長春市人民防空辦公室(以下簡稱“人防辦”)黨組成員、副主任，長春市人防辦巡視員等職。2016年3月退休。

　　受賄罪。2000年至2016年，賈東來利用擔任長春市人防辦黨組成員、副主任、巡視員的職務(wù)便利，在人防手續(xù)審批、人防工程承攬、人防工程易地建設(shè)費減免等方面為他人謀取利益，并于2000年至2018年期間多次收受相關(guān)單位和個人財物，折合共計554萬余元人民幣(幣種下同)。

　　其中，2012年4月，賈東來利用擔任長春市人防辦黨組成員、副主任的職務(wù)便利，接受甲房地產(chǎn)公司負責(zé)人王某請托，幫助該公司開發(fā)的工程項目辦理人防審批事項。事后，賈東來要求王某為其提供購房優(yōu)惠，最終以“團購價”71萬余元購買該公司開發(fā)的商品房一套。經(jīng)鑒定，賈東來購房價比市場價低115萬余元。

　　2012年5月，賈東來利用職務(wù)便利，接受乙房地產(chǎn)公司負責(zé)人于某請托，幫助該公司開發(fā)的工程項目辦理人防審批事項。事后，賈東來要求于某為其提供購房優(yōu)惠，最終以“優(yōu)惠價”125萬余元購買了該公司開發(fā)的門市房一套。經(jīng)鑒定，賈東來購房價比市場價低61萬余元。

　　查處過程：

　　【立案審查調(diào)查】2020年10月29日，長春市紀委監(jiān)委決定對賈東來涉嫌嚴重違紀違法問題立案審查調(diào)查，并對其采取留置措施。2021年1月21日，經(jīng)吉林省監(jiān)委批準，對賈東來延長留置時間3個月。

　　【移送審查起訴】2021年4月14日，經(jīng)長春市紀委常委會會議研究，長春市監(jiān)委將賈東來涉嫌受賄罪一案移送長春市人民檢察院審查起訴。

　　【提起公訴】2021年6月4日，長春市人民檢察院以賈東來涉嫌受賄罪，向長春市中級人民法院提起公訴。

　　【黨紀處分】2021年6月10日，經(jīng)長春市委批準，決定給予賈東來開除黨籍處分，按照規(guī)定相應(yīng)調(diào)整其享受的待遇。

　　【一審判決】2022年9月29日，長春市中級人民法院以賈東來犯受賄罪，判處有期徒刑十年六個月，并處罰金五十萬元。目前判決已生效。

　　1 賈東來等案件暴露出當?shù)厝朔老到y(tǒng)存在哪些薄弱環(huán)節(jié)？如何做深做實以案促改，修復(fù)政治生態(tài)？

　　王凱：2019年，長春市紀委監(jiān)委開展人防領(lǐng)域?qū)ｍ椪?，在此期間，市人防辦前后四任主任因嚴重違紀違法被立案審查調(diào)查，在查辦過程中，我們發(fā)現(xiàn)賈東來亦存在嚴重違紀違法及涉嫌職務(wù)犯罪問題。

　　人防辦的一項重要職能是對民用建筑修建防空地下工程進行審批、收取人防工程易地建設(shè)費。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》等有關(guān)法律法規(guī)，達到一定規(guī)模的民用建筑，在項目報批的過程中，必須經(jīng)過人防辦的審批才能動工。民用建筑達到一定規(guī)模時，應(yīng)當修建防空地下室或根據(jù)相應(yīng)規(guī)模向國家繳納人防工程易地建設(shè)費。綜合分析賈東來等案，人防系統(tǒng)的違紀違法問題主要集中在人防工程項目審批、驗收、易地建設(shè)費收取與減免等方面。

　　同時，由于人防業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、建筑等領(lǐng)域，業(yè)務(wù)處室與房地產(chǎn)開發(fā)商、設(shè)備供應(yīng)商有著頻繁往來，部分違紀違法黨員干部利用人防系統(tǒng)的特殊性，借正常履職之名，行以權(quán)謀私之實，具有較強隱蔽性。

　　惠佳欣：長春市人防系統(tǒng)系列腐敗案教訓(xùn)深刻，暴露出市人防辦存在黨建主體責(zé)任落實不到位、內(nèi)控機制不健全、權(quán)力運行缺少監(jiān)督和制約等一系列問題。市紀委監(jiān)委堅持以案為鑒、以案促改，不斷加大對人防系統(tǒng)工程審批、監(jiān)督驗收、采購招標等重點領(lǐng)域、重點環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理力度，營造人防系統(tǒng)風(fēng)清氣正政治生態(tài)。

　　針對市人防辦存在的黨建主體責(zé)任落實不到位、黨的建設(shè)缺失問題，市紀委監(jiān)委督促市人防辦召開專題民主生活會，以案為鑒，深入開展警示教育，吸取系列腐敗案件深刻教訓(xùn)，強化震懾警醒。同時，明確要求市人防辦黨組落實“兩個責(zé)任”，深入查擺問題、整改問題，抓好建章立制工作，及時堵塞漏洞，構(gòu)建人防系統(tǒng)反腐敗長效機制；針對市人防辦“三重一大”事項集體決策程序不規(guī)范問題，市紀委監(jiān)委督促市人防辦制定出臺《中共長春市人民防空辦公室黨組議事規(guī)則》和《長春市人民防空辦公室主任辦公會議議事規(guī)則》，保證“三重一大”決策有章可循、科學(xué)有效；針對人防工程審批權(quán)力運行機制不健全、缺少有效監(jiān)督制約等問題，市紀委監(jiān)委督促市人防辦制定完善《人防工程(結(jié)建)審批制度》《涉密工程招投標管理暫行辦法》等制度，規(guī)范人防工程批建、易地建設(shè)繳費、工程項目招投標等工作。加強對應(yīng)建未建、以費代建、應(yīng)繳未繳問題的監(jiān)督檢查，形成對人防工程審批的事后監(jiān)管。

　　2 賈東來以“團購價”“優(yōu)惠價”購買房產(chǎn)，是否構(gòu)成受賄？如何認定“明顯低于市場的價格”？

　　惠佳欣：根據(jù)“兩高”《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》第一條規(guī)定，國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請托人謀取利益，以明顯低于市場的價格向請托人購買房屋等物品的，以受賄論處。前款所列市場價格包括商品經(jīng)營者事先設(shè)定的不針對特定人的最低優(yōu)惠價格。根據(jù)商品經(jīng)營者事先設(shè)定的各種優(yōu)惠交易條件，以優(yōu)惠價格購買商品的，不屬于受賄。受賄數(shù)額按照交易時當?shù)厥袌鰞r格與實際支付價格的差額計算。

　　甄別正常購房優(yōu)惠和低價購房受賄的關(guān)鍵點在于該優(yōu)惠價格是否系商品經(jīng)營者事先設(shè)定的不針對特定人的最低優(yōu)惠價格。實踐中，“團購價”“優(yōu)惠價”售房通常是房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售商在房產(chǎn)銷售前，以企業(yè)內(nèi)部決策的方式事先設(shè)定的不針對特定人的優(yōu)惠價格，價格設(shè)定要符合商業(yè)慣例和市場規(guī)則，且通常以內(nèi)部文件的形式予以明確，購房者在享受“團購價”“優(yōu)惠價”時，需要履行相應(yīng)企業(yè)的審批程序。

　　而房產(chǎn)交易型受賄中的“團購價”“優(yōu)惠價”具有較大隨意性，表現(xiàn)為開發(fā)商與購房者私下聯(lián)絡(luò)，形成“低價購房”合意，有的開發(fā)商以召開公司董事會、辦公會等形式專題研究給予特定購房者大幅度“優(yōu)惠”，表面上看履行了企業(yè)決策程序，但實質(zhì)上是為了規(guī)避查處。這類“團購價”“優(yōu)惠價”具有獨享性，不適用于普通消費者，且價格設(shè)定有悖于市場規(guī)律，并非商品經(jīng)營者事先設(shè)定的不針對特定人的最低優(yōu)惠價格，不應(yīng)認定為市場價格。

　　王凱：本案中，賈東來在為甲、乙房地產(chǎn)公司謀利后，主動向王某、于某提出購買房屋要求，并在明知甲、乙公司并未事先針對不特定購房人制定大幅度優(yōu)惠購房政策的情況下，仍然要求王某、于某給予其大幅度“優(yōu)惠”。賈東來購買房產(chǎn)享受的“優(yōu)惠價”是開發(fā)商特批、不面向社會公眾且不符合市場規(guī)律的，故其購買該兩套房產(chǎn)的價格不能認定為該兩套房屋的市場價。同時，上述“優(yōu)惠價”系王某、于某基于賈東來曾對其生產(chǎn)經(jīng)營提供過幫助，且賈東來的職權(quán)對其以后的生產(chǎn)經(jīng)營可能提供便利才同意的，優(yōu)惠價格與賈東來利用職務(wù)便利幫助他人謀利行為具有因果關(guān)系，應(yīng)認定賈東來享受的“優(yōu)惠價”是其權(quán)力的對價。我們委托相關(guān)鑒定機構(gòu)對兩套房屋進行價格評估，按照評估價格認定了市場價，作為計算賈東來收受購房差價的基準價。

　　梁雪：實踐中，有觀點認為可以參考《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十九條的規(guī)定，即“轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價”。

　　我們認為，該觀點混淆了刑事法律與民事法律調(diào)整法律關(guān)系的范疇，不能簡單以市場交易價的百分之七十作為認定標準。對于“明顯低于市場的價格”的考量，要結(jié)合正常市場售價與實際購房價之間的絕對差額，所處的城市市場環(huán)境、房產(chǎn)位置等因素進行綜合評價。本案中，賈東來從請托人處購買的兩處房產(chǎn)購房價與市場價的差價分別有115萬余元、61萬余元，絕對數(shù)額達到了數(shù)額巨大，明顯偏離市場價格。綜合各方因素，應(yīng)當認定賈東來以明顯低于市場的價格購買房屋。

　　3 辯護人提出，賈東來“借用”耿某車輛，車輛所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不應(yīng)將該車輛價值計入受賄數(shù)額，如何看待此辯護意見？

　　梁雪：受賄車輛不以過戶為必要條件。根據(jù)“兩高”《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》第八條規(guī)定，國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請托人謀取利益，收受請托人房屋、汽車等物品，未變更權(quán)屬登記或者借用他人名義辦理權(quán)屬變更登記的，不影響受賄的認定。

　　在具體認定時，應(yīng)注意受賄與借用的區(qū)分，除雙方交代或者書面協(xié)議之外，主要應(yīng)當結(jié)合以下因素進行判斷：(一)有無借用的合理事由；(二)是否實際使用；(三)借用時間的長短；(四)有無歸還的條件；(五)有無歸還的意思表示及行為。注意從實質(zhì)上把握，透過“借用”的表象，揭露合法形式下掩藏的受賄本質(zhì)。

　　本案中，2015年，賈東來利用職務(wù)便利，幫助長春市某裝飾有限公司承攬了某續(xù)建工程項目、某玻璃鋼結(jié)構(gòu)工程項目和某外幕墻工程項目。2016年初，賈東來收受該公司法定代表人耿某給予的轎車一輛。賈東來妻子證明賈東來曾經(jīng)有車輛，且有經(jīng)濟能力購買車輛；賈東來與耿某之間有過明確表示，該車系耿某送給賈東來的，為規(guī)避查處，才未將車輛落戶在賈東來名下。由此可見，賈東來客觀上不需要借用車輛，主觀上也明確了是收受而非借用。2019年，賈東來擔心相關(guān)案件的查處會使自己受到牽連，于是將車輛退還給耿某。根據(jù)《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》第九條規(guī)定，賈東來的還車行為不能視為及時退還，屬于為掩飾犯罪而退還，不影響受賄的認定。

　　楊海蛟：本案中，賈東來收受耿某所贈送的車輛后，個人使用長達三年，在此期間并無任何歸還的意思表示和行為，其主觀上對該車輛已經(jīng)具有了非法占有的主觀故意和客觀控制事實，故該車輛價值應(yīng)計入其受賄數(shù)額。

　　在審判實務(wù)中，類似于上述受賄人收受行賄人房屋、汽車等物品，未變更權(quán)屬登記的情形較為常見。一般認為，受賄人只要實際收受并達到客觀占有，就已經(jīng)享受到排他性的賄賂利益，是否辦理法定手續(xù)實現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移并不影響受賄的認定。

　　4 賈東來到案后主動供述其犯罪事實，認罪認罰，其家屬代為積極繳納部分違法犯罪所得，這些情節(jié)對其量刑有何影響？

　　楊海蛟：根據(jù)《中華人民共和國刑法》第六十七條規(guī)定，犯罪嫌疑人如實供述自己罪行的，可以從輕處罰?！吨腥A人民共和國刑事訴訟法》第十五條規(guī)定，犯罪嫌疑人、被告人自愿如實供述自己的罪行，承認指控的犯罪事實，愿意接受處罰的，可以依法從寬處理。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國刑事訴訟法》的解釋第一百七十六條規(guī)定，追繳、退賠的情況，可以作為量刑情節(jié)考慮。因此，坦白和認罪認罰是法定從輕處罰情節(jié)，主動退賠贓款是酌情從輕處罰情節(jié)。本案中，賈東來利用職務(wù)便利，為他人謀取不正當利益，非法收受他人財物，數(shù)額特別巨大，其行為構(gòu)成受賄罪，依法應(yīng)當判處十年以上有期徒刑。賈東來到案后能夠如實供述犯罪事實，自愿簽署《認罪認罰具結(jié)書》，愿意接受處罰，依法可以從輕處罰。賈東來家屬代替其積極繳納部分違法犯罪所得，酌情從輕處罰。

　　本院根據(jù)賈東來犯罪的事實、性質(zhì)、情節(jié)及對社會的危害程度，依照《中華人民共和國刑法》和《中華人民共和國刑事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，判決賈東來犯受賄罪，判處有期徒刑十年六個月，并處罰金五十萬元；賈東來繳納的違法所得三百六十萬元依法沒收，上繳國庫；繼續(xù)追繳賈東來違法所得及孳息，上繳國庫。(中國紀檢監(jiān)察報)