房地產市場穩(wěn)健發(fā)展，是推動形成以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局不可或缺的一環(huán)。受疫情的影響，國內經濟結構和房地產形勢都發(fā)生了重大變化。當前宏觀經濟運行處于何種狀態(tài)？與之密切關聯(lián)的房地產市場形勢將如何演變？對這些問題的基本判斷決定了宏觀及房地產政策的決策。

　　住房租金變動在一定程度上反映了就業(yè)與投資的真實變化，是宏觀經濟的重要晴雨表。同時，宏觀經濟運行狀況又構成房地產市場調控的重要外部環(huán)境。本文通過對2020年以來租金變動的大數據分析，分析和預判了疫后宏觀經濟、房地產市場形勢與調控，建議房地產調控重點應適時從需求側轉向供給側。

　　疫后租金首現季節(jié)性回升經濟進入實質性復蘇階段

　　首先，疫后核心城市住房租金首次出現顯著季節(jié)性回升。反映22個核心城市住房租金綜合變化的緯房租金核心指數顯示，2020年2月以來，受疫情沖擊等因素影響，核心城市住房租金連續(xù)4個月下跌。2020年6月進入租房市場傳統(tǒng)旺季，核心城市租金才開始止跌。2020年7月，緯房租金核心指數上升至102.6點（以2018年1月租金水平為100點），比上月上升1.03點或1.01%。這是疫后核心城市住房租金首次出現顯著回升。雖然7月租金上升具有鮮明的季節(jié)性特征，并且在隨后的8月或9月租金可能重新下跌，但其背后的經濟信號意義十分重大。租金漲跌背后，是招聘、開業(yè)等經濟先行指標的活躍度變化。疫后核心城市租金出現顯著季節(jié)性回升表明，疫后經濟已經進入實質性復蘇階段。開業(yè)、招聘等經濟先行指標已經開始實質性復蘇，未來經濟增速繼續(xù)回升可期。這對房地產市場調控也將產生重要影響。

　　其次，一線城市中，上廣深租金均季節(jié)性上漲，僅北京租金繼續(xù)下跌。一線城市中，2020年7月上海、廣州、深圳住房租金均出現較明顯的季節(jié)性上漲，其中廣州環(huán)比上漲1.04%，上海環(huán)比上漲1.07%、深圳環(huán)比上漲1.62%。只有北京仍環(huán)比下跌0.67%。這表明，一線城市經濟初步從疫情沖擊中走出。而北京的單獨下跌，可能與北京發(fā)生第二次疫情沖擊有關。這也從另一側面印證了疫情得到有效控制后，一線城市經濟已經進入實質性復蘇階段。隨著北京疫情的有效控制，一線城市經濟將整體初步走出疫情陰影。

　　最后，多數二線城市租金出現季節(jié)性上揚，僅3城市下跌。多數二線城市2020年7月住房租金出現季節(jié)性上揚。其中南通、南京、杭州、成都、長沙住房租金環(huán)比分別上漲了3.12%、3.11%、2.77%、2.43%和2.42%，依次居二線城市租金漲速前5位。2020年7月二線城市中，僅天津、大連、福州三城市住房租金環(huán)比下跌。其中天津環(huán)比下跌0.01%、大連環(huán)比下跌0.1%、福州環(huán)比下跌0.13%，租金跌幅均較為微小。這表明，二線城市經濟也進入疫后良性復蘇階段。

　　房價與租金的“剪刀差”仍可能繼續(xù)擴大

　　第一，疫情沖擊下核心城市房價仍連續(xù)5個月上漲，一線城市漲速領先。與住房租金受疫情影響連續(xù)下跌不同，核心城市房價在疫情沖擊下仍連續(xù)上漲。反映24個核心城市綜合房價變動的緯房核心指數顯示，2020年7月，緯房核心指數環(huán)比上漲0.6%，為連續(xù)第5個月房價環(huán)比上漲。相比2020年2月的階段性低點，核心城市房價上漲了4%。

　　二手住房成交量放大。2020年3月以來，二手住房成交量迅速回升。反映重點城市二手住房成交量的緯房成交量指數顯示，2020年7月，10大重點城市二手住房成交量指數為243.88點（以2017年1月成交量為100點），雖然較上月略有下滑，但仍處于歷史較高水平。二手房成交量的放大，既有受疫情影響累積需求釋放的因素，也有短周期波動的因素。

　　一線城市房價上漲相對較快，二三四線城市房價漲速相對平緩。緯房城市分級指數顯示，2020年7月，一線城市房價環(huán)比上漲1.7%，漲速相對較快；二線城市環(huán)比上漲0.27%，三線城市環(huán)比上漲0.43%，四線城市環(huán)比上漲0.25%，房價均穩(wěn)中有升。三四線城市房價在3-5月份之間出現短暫下滑后，均重新上漲。

　　第二，房價與租金走勢的“剪刀差”仍可能擴大。近年來，房價的漲速要總體高于租金漲速，二者之前存在一個“剪刀差”。2020年以來，住房租金受疫情等因素的影響總體呈現跌勢，但房價仍有上漲。隨著房價上漲與租金下跌，房價與租金的“剪刀差”不斷擴大，房地產市場的泡沫化風險也同步有所增加。2020年7月雖然租金出現季節(jié)性上漲，但租房旺季過后租金大概率仍將下跌。如果房價繼續(xù)上漲，房價與租金背離的趨勢將不會改變。換句話說，如果不加以有效控制，房地產泡沫仍存在擴大的可能。

　　疫后經濟形勢向好房地產調控空間加大

　　一是宏觀經濟已初步從疫情陰影中走出，房地產調控空間加大。按歷年來的房地產調控經驗來看，各地房地產市場調控往往受制于經濟形勢，保持調控定力有一定難度。當經濟增速存在下降風險時，各地房地產市場調控不僅很難嚴格執(zhí)行，有些地方甚至還有可能把房地產作為刺激經濟的手段。當前，雖然政策上已經明確了“房住不炒”及“不以房地產作為短期刺激經濟手段”等總體方針，但是各地房地產市場調控在執(zhí)行階段仍然存在松緊考量。

　　2020年上半年，經濟增速受疫情的沖擊嚴重，GDP同比增長-1.6%，其中一季度同比增長-6.8%，二季度同比增長3.2%。在這一背景下，即使不以房地產來刺激經濟已經成為政策共識，部分城市房地產調控仍可能實質放松甚至鼓勵購房。針對房地產投資投機的緊箍咒更難以落實。

　　據2020年7月的緯房租金核心指數顯示，核心城市租金環(huán)比上漲了1.01%。由于住房租金背后是投資與就業(yè)活動，這表明經濟基本面從疫情沖擊中得到實質性恢復，未來經濟增長向好。作為租房市場的傳統(tǒng)旺季，7月雖然只是季節(jié)性回升，但是考慮到疫情對經濟影響的全面性和嚴重性，租金能出現季節(jié)性回升也能充分說明經濟基本面的實質性向好態(tài)勢。

　　隨著疫后經濟基本面的向好，宏觀經濟對房地產市場退熱或回落的承受能力也隨之加大。房地產調控的空間增大，底氣更足，“房住不炒”的方略能夠得到更好地實施。房地產市場長效機制的建立也可以得以加快探索。

　　二是房地產市場有結構性過熱的態(tài)勢，需要有針對性地加強調控。2020年，雖然經濟活動受到疫情的嚴重沖擊，但是房價卻未同步下跌。一線城市房價還出現結構性較快上漲，這與資金脫實入虛有一定關系。盡管金融政策支持主要是針對中小企業(yè)，但是實體經濟資金吸納能力有限，資金流入資本市場意愿強烈。

　　從市場表現看，房地產市場有結構性過熱的態(tài)勢。一線城市中，除北京外，房價漲幅均擴大，深圳房價上漲對市場預期影響巨大；二線城市房價總體呈上漲態(tài)勢，東莞、南通、寧波、無錫等二線城市房價漲速也相對較快；2020年核心城市住房租金持續(xù)下跌，7月才開始短暫回升，房價租金比總體仍呈擴大態(tài)勢，房價上漲的基礎并不牢固。

　　另一方面，如果房價上漲快于收入上升，意味著居民基本生活成本提升，這還將擠壓實際消費能力，不利于國內大循環(huán)的實現。

　　2020年上半年，由于疫情對經濟的重大沖擊，房地產調控難以有效實施。隨著疫后經濟的恢復，有必要有針對性地加大調控力度，抑制房地產市場的結構性過熱，降低宏觀經濟風險，促進消費水平提升進而國內大循環(huán)的實現。

　　房地產調控重點應適時從需求側轉向供給側

　　推動形成新發(fā)展格局，化解宏觀經濟風險，需要堅持“房住不炒”，抑制房地產泡沫擴張。以往，房地產調控的側重點在于需求側，著重于住房投資投機需求的抑制。這取得了一定成效，但并未從根本上解決泡沫發(fā)生的機制問題。受疫情沖擊，宏觀經濟和房地產市場結構都發(fā)生了重大變化，疫后宏觀經濟和房地產市場都可能出現結構性過熱。房地產調控的重點應適時從需求側轉向供給側，著重從土地、金融和城市政府角度出發(fā)采取措施，建立抑制泡沫發(fā)生的長效機制。

　　第一，通過健康度分類評價管理，夯實城市政府穩(wěn)定房地產市場的主體責任。雖然城市政府負有穩(wěn)定當地房地產市場的主體責任已經十分明確，但在具體落實時仍較為困難。為進一步夯實城市政府穩(wěn)定房地產市場的主體責任，可以考慮把房地產市場健康度評價和分類管理，作為主體責任問責制的補充。在對各城市房地產市場健康度做出科學評價的基礎上，對其進行標簽分類分級管理。根據不同的健康度等級，采取不同的土地、金融及稅收政策。針對不同健康度城市采取不同的房地產相關政策，可以促使城市政府前瞻性地采取相關措施穩(wěn)定住房市場。

　　第二，結合集體土地入市改革，促進住房用地制度改革的推進。新修訂的《土地管理法》已經為打破土地供應壟斷、促進經營性集體建設用地直接入市創(chuàng)造了一定的法律條件。在此基礎上，可進一步促進集體土地建設租賃性住房等集體土地利用項目的落地，加快探索宅基地等非經營性集體建設用地的有序流轉途徑，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的形成。

　　進一步完善住房供給體系。劃小地塊出讓，簡化報建及辦證手續(xù)。在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，支持個人或機構購地自建自住性住房，并給予一定的金融稅收政策支持。發(fā)展代建市場。嚴格限定棚改范圍，避免將房地產開發(fā)項目納入棚改范疇。

　　第三，深化住房金融改革。當前住房按揭貸款過度集中于商業(yè)銀行，對居民住房的政策性金融支持度較低。存在風險集中、商業(yè)銀行業(yè)績房地產市場依賴度高、平均利率偏高等現象。組建非盈利的政策性住房銀行，支持居民家庭低成本提高住房水平，深化改革住房公積金制度。進一步降低商業(yè)性住房貸款杠桿。嘗試以住房按揭貸款為基礎發(fā)行REITs等。

　　（作者單位：中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院）