□ 關(guān)注物業(yè)那點(diǎn)事

　　□ 本報(bào)記者 陳磊

　　在北京市海淀區(qū)中關(guān)村有這樣一個(gè)住宅小區(qū),自2012年物業(yè)公司棄管以來(lái),小區(qū)由業(yè)委會(huì)接管并依靠業(yè)主自行管理(以下簡(jiǎn)稱自管),自辦公司向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù),至今已經(jīng)走過(guò)10個(gè)年頭。

　　在業(yè)主們看來(lái),10年間,小區(qū)的物業(yè)費(fèi)沒(méi)有上漲,物業(yè)服務(wù)卻有煥然一新之感,破舊電梯得以更換、小區(qū)環(huán)境得以改善、生活秩序得以維護(hù)。

　　這個(gè)小區(qū)就是東升園公寓小區(qū)。近日,《法治日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地走訪該小區(qū),探尋其自管之路。

　　業(yè)主拒絕物業(yè)漲價(jià)

　　物業(yè)不再提供服務(wù)

　　資料顯示,東升園公寓開(kāi)發(fā)于1996年,1999年全部建成入住,共有10幢住宅樓、4座配套設(shè)施建筑,有881戶業(yè)主。

　　最早入住的業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的印象并不好。今年70多歲的業(yè)主李全(化名)告訴記者,他入住時(shí),開(kāi)發(fā)商要求領(lǐng)取鑰匙需要和前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同并預(yù)交一年的物業(yè)費(fèi),否則不給鑰匙。物業(yè)公司于2000年9月開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù),但服務(wù)質(zhì)量很差,業(yè)主們很不滿意。

　　多名業(yè)主回憶說(shuō),那時(shí)候小區(qū)經(jīng)常沒(méi)有人打掃衛(wèi)生,環(huán)境臟亂差;秋天落葉多,因不及時(shí)清掃,常被大風(fēng)吹進(jìn)樓道里,搞得滿地都是;自行車、摩托車隨便停,閑雜人員隨便出入,管理秩序混亂;高層業(yè)主生活用水不潔凈,物業(yè)公司不按規(guī)定清理二次供水蓄水池。

　　更讓業(yè)主們氣憤的是,小區(qū)一共有14部電梯,入住幾年后,一度只有4部能正常運(yùn)行,5部停運(yùn),另外5部未通過(guò)年檢,帶病運(yùn)轉(zhuǎn),說(shuō)停就停。

　　李全記得,大概在2002年,物業(yè)公司說(shuō)有一部未運(yùn)行的電梯需要大修。他覺(jué)得奇怪,去找物業(yè)公司負(fù)責(zé)人詢問(wèn)緣由,對(duì)方拿出一份特種設(shè)備檢驗(yàn)所的報(bào)告作為依據(jù),稱電梯大修報(bào)價(jià)14萬(wàn)多元。

　　李全要求物業(yè)公司解釋這筆錢是怎么算出來(lái)的,結(jié)果對(duì)方算來(lái)算去也就是4萬(wàn)多元。對(duì)此產(chǎn)生懷疑的幾名業(yè)主跑到特種設(shè)備檢驗(yàn)所咨詢相關(guān)情況,被告知那部電梯只是電梯門(mén)鎖壞了,存在安全隱患,沒(méi)有說(shuō)需要大修。最后,物業(yè)公司花了十幾元換了電梯門(mén)鎖。

　　業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾接連不斷,雙方甚至圍繞小區(qū)的共用配套設(shè)施收益問(wèn)題,對(duì)簿公堂。

　　小區(qū)業(yè)主王正偉(化名)回憶說(shuō),2000年5月,經(jīng)海淀區(qū)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn),東升園公寓組建業(yè)主管理委員會(huì)(后改名為業(yè)委會(huì)),接收了小區(qū)5000平方米共用設(shè)施的管理權(quán),后將共用設(shè)施及配套設(shè)施委托給物業(yè)公司管理。

　　2003年6月,國(guó)務(wù)院發(fā)布《物業(yè)管理?xiàng)l例》。據(jù)此,東升園公寓業(yè)委會(huì)要求物業(yè)公司返還對(duì)小區(qū)共用配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益。由于物業(yè)公司置之不理,2006年,業(yè)委會(huì)向海淀區(qū)有關(guān)部門(mén)投訴,得到的回復(fù)是,小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)收入歸小區(qū)業(yè)主所有。

　　王正偉介紹說(shuō),海淀區(qū)有關(guān)部門(mén)還派專人指導(dǎo)和督促業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂小區(qū)共有部分委托租賃經(jīng)營(yíng)合同,其中收益20%歸物業(yè)公司,80%歸全體業(yè)主。但此后,物業(yè)公司沒(méi)有執(zhí)行這份合同。拖了幾年之后,2010年,業(yè)委會(huì)向法院起訴物業(yè)公司要求返還經(jīng)營(yíng)收益。

　　2012年6月,物業(yè)公司書(shū)面向東升園公寓業(yè)委會(huì)及業(yè)主大會(huì)提出,提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì)書(shū)面投票表決,業(yè)主們不同意提高物業(yè)收費(fèi)。業(yè)主們認(rèn)為,物業(yè)管理服務(wù)不到位,電梯停運(yùn)、綠地荒廢、環(huán)境臟亂。

　　于是,2012年8月1日,物業(yè)公司貼出公告稱,自2012年11月1日起不再向東升園公寓提供物業(yè)服務(wù)。

　　業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)

　　實(shí)行業(yè)主自管物業(yè)

　　小區(qū)怎么辦?

　　根據(jù)2010年10月1日起實(shí)施的《北京市物業(yè)管理辦法》(2020年5月1日,《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始實(shí)施),業(yè)主可以自行管理物業(yè),也可以委托他人管理。

　　王正偉記得,小區(qū)第四屆業(yè)委會(huì)討論決定,召開(kāi)業(yè)主大會(huì),提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論和表決,是聘請(qǐng)物業(yè)公司管理還是自行管理。

　　在海淀區(qū)有關(guān)主管部門(mén)、中關(guān)村街道辦事處的指導(dǎo)、協(xié)助和社區(qū)居委會(huì)的幫助下,業(yè)委會(huì)在小區(qū)大門(mén)、各樓門(mén)口張貼保留半個(gè)月的公告,通知全體業(yè)主于2012年9月至10月以書(shū)面表決形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì),就“選擇物業(yè)管理方式、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主自行管理方案”進(jìn)行討論表決。

　　統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示:小區(qū)881名業(yè)主,發(fā)表決票881張,收回502張,超過(guò)表決人數(shù)一半以上。其中,選擇同意自行管理的498張。

　　業(yè)主大會(huì)發(fā)布公告稱,根據(jù)表決結(jié)果,東升園公寓從2012年11月起實(shí)行業(yè)主自管物業(yè)。隨后,海淀區(qū)有關(guān)主管部門(mén)派員審核認(rèn)定,東升園公寓召開(kāi)業(yè)主大會(huì)符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,自行管理決定程序合法且有效。

　　王正偉介紹說(shuō),小區(qū)決定自管之后,業(yè)委會(huì)接受北京市有關(guān)主管部門(mén)工作人員的建議,經(jīng)向海淀區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)申請(qǐng)登記設(shè)立服務(wù)公司,取得自行管理小區(qū)物業(yè)的主體資格。業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的《小區(qū)業(yè)主自管方案》,招聘財(cái)務(wù)管理、客服、工程維修、保安、保潔等人員并進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),組建了一支由業(yè)主管理的物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。

　　接著,業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理公司,對(duì)小區(qū)建筑設(shè)計(jì)圖紙資料、物業(yè)公共部分、配套公用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房等項(xiàng)目全面驗(yàn)收評(píng)估,從而摸清了業(yè)主共有的全部“家底”。業(yè)委會(huì)隨后代表業(yè)主與物業(yè)公司簽署《物業(yè)交接協(xié)議書(shū)》,規(guī)定了交接的物業(yè)范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和土地使用證、設(shè)備產(chǎn)權(quán)手續(xù)等原始資料。

　　據(jù)王正偉回憶,雙方協(xié)定2012年11月24日18時(shí)為交接時(shí)限,18時(shí)之后,小區(qū)物業(yè)服務(wù)方面的各項(xiàng)問(wèn)題歸業(yè)委會(huì)的自管物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)處理,“雙方交接過(guò)程平穩(wěn)有序”,人員、資金、備品備件按崗到位,小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　物業(yè)費(fèi)業(yè)主自己定

　　共建共享和諧社區(qū)

　　據(jù)小區(qū)業(yè)主趙大強(qiáng)(化名)回憶,自管之后,小區(qū)做的第一件事是召開(kāi)業(yè)主大會(huì),表決物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),表決結(jié)果是物業(yè)費(fèi)按接管時(shí)原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,即每月每平方米有電梯的1.08元、無(wú)電梯的0.43元,另外每戶每年收取132元雜費(fèi)。

　　目前,小區(qū)物業(yè)費(fèi)每年收入約115萬(wàn)元,停車費(fèi)及廣告收入共計(jì)105萬(wàn)元,總計(jì)220萬(wàn)元;除了支付公司員工工資和維修管理費(fèi)用180多萬(wàn)元之外,每年還有三四十萬(wàn)元的結(jié)余,記入公司賬戶,作為公司資金積累。

　　據(jù)趙大強(qiáng)介紹,小區(qū)共有部分租賃經(jīng)營(yíng)由自管公司管理,全部收入歸業(yè)主所有,由業(yè)委會(huì)收取存入業(yè)主公共維修資金賬戶,作為大修費(fèi)用支出,自管公司分文不留不動(dòng)。目前這部分收益已補(bǔ)充業(yè)主公共維修資金1000多萬(wàn)元,為小區(qū)發(fā)展和更新改造儲(chǔ)備了資金。

　　李全告訴記者,對(duì)于業(yè)主當(dāng)時(shí)反映最強(qiáng)烈的電梯問(wèn)題,自管后,經(jīng)業(yè)主表決,自管公司使用公共收益112萬(wàn)元,將停用的5部電梯全部更換為名牌電梯,修復(fù)帶病運(yùn)行的9部電梯,解決了高層住宅500多戶居民上樓難的問(wèn)題。幾年后,小區(qū)電梯更新改造,在政府資金支持的情況下,采用業(yè)主籌集和公共收益補(bǔ)充的辦法,將前述使用超過(guò)15年的9部電梯全部更換。

　　一張拍攝于當(dāng)時(shí)的照片顯示,業(yè)主乘坐新電梯時(shí)笑逐顏開(kāi)。

　　趙大強(qiáng)還掰著指頭一宗宗介紹:自管當(dāng)年,小區(qū)還投入兩萬(wàn)多元,種植6000棵大黃洋、修復(fù)了600平方米草坪;根據(jù)業(yè)主反映,修建停車棚,使自行車、摩托車等有序停放;小區(qū)從公共積累中陸續(xù)拿出600多萬(wàn)元,為6棟高住宅樓生活供水系統(tǒng)安裝無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備,安裝、使用機(jī)動(dòng)車智能化設(shè)備管理機(jī)動(dòng)車等。

　　在李全看來(lái),東升園公寓小區(qū)自管10年,物業(yè)費(fèi)雖然沒(méi)有上漲,但小區(qū)環(huán)境整潔了、秩序良好了、物業(yè)服務(wù)隨報(bào)隨修……

　　東升園公寓業(yè)委會(huì)一位人士告訴記者,自管拉近了與業(yè)主的感情,業(yè)主感到自管公司就是自家的管家,收支盈虧都是全體業(yè)主的,不像物業(yè)公司要攫取利潤(rùn),而自己欠物業(yè)費(fèi)就是欠全體業(yè)主的錢,所以不好意思無(wú)理由欠交物業(yè)費(fèi),小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收取率連續(xù)多年超過(guò)98%。

　　“自管以來(lái),業(yè)主從沒(méi)有因欠費(fèi)被起訴,自管公司和業(yè)主不搞對(duì)抗,不制造矛盾。”這位人士說(shuō)。

　　眼見(jiàn)小區(qū)變得越來(lái)越好,王正偉卻有著自己的擔(dān)憂,如何調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主參與自主管理的積極性、主動(dòng)性,保證業(yè)委會(huì)后繼有人,是亟待解決的問(wèn)題。此外,小區(qū)自管還有一個(gè)“硬骨頭”要啃,即小區(qū)共有部分的確權(quán)登記,只有權(quán)屬登記清楚,業(yè)主的權(quán)利才會(huì)更明確。

　　在趙大強(qiáng)看來(lái),東升園小區(qū)業(yè)主的實(shí)踐證明,業(yè)主不僅能自行管理物業(yè),而且能比有些物業(yè)公司管得更好;落實(shí)業(yè)主共有物權(quán),實(shí)行業(yè)主共同管理物業(yè),是共建共享和諧社區(qū)的一種有效途徑。