【經(jīng)濟觀察】住房租賃合同需網(wǎng)簽、備案影響幾何？

　　自9月起，在北京租房需進(jìn)行合同網(wǎng)簽和備案登記。這一新規(guī)源于全國首個規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī)《北京市住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)。根據(jù)《條例》，北京市將建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，為租賃當(dāng)事人提供住房租賃合同網(wǎng)簽、登記備案、信息查詢和核驗等服務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)在租房合同簽訂30日內(nèi)，辦理住房租賃登記備案；從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)通過住房租賃管理服務(wù)平臺完成租賃合同網(wǎng)簽，自動提交登記備案。

　　作為平等民事主體間的協(xié)議，合同滿足主體適格、意思表示真實、不違反法律法規(guī)和社會公序良俗等要件，即為依法成立。那么，對于住房租賃合同而言，《條例》為何進(jìn)一步提出登記備案要求，鼓勵通過住房租賃管理服務(wù)平臺完成住房租賃合同簽約備案？

　　從現(xiàn)實情況看，長期以來，出于監(jiān)管審查、避免“一房二賣”等需要，商品房買賣網(wǎng)簽備案已成為社會共識。而租房涉及穩(wěn)定居住權(quán)，同樣屬于民生范疇，但住房租賃合同卻往往由出租人和承租人雙方或經(jīng)由中介私下簽訂。

　　在租賃關(guān)系中，承租人一般處于相對弱勢地位。隨意漲租、克扣押金、暴力清退、長租公寓暴雷、二房東卷款跑路等住房租賃市場有失規(guī)范的現(xiàn)象動搖著承租人本應(yīng)享有的權(quán)益保障。北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從多年來的管理實踐來看，90%以上的投訴反映的是承租人權(quán)益受到侵害。

　　正是在此基礎(chǔ)上，《條例》在民法典平等保護(hù)當(dāng)事人的原則下，從居住條件、安全保障、穩(wěn)定租金、糾紛調(diào)處等方面進(jìn)一步突出對承租人居住權(quán)益的保障。例如，對于承租人普遍關(guān)心的提前收房、隨意漲價等問題，《條例》規(guī)定，不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)獾确绞?，或者采取暴力、威脅等非法方式，提前收回租賃住房；住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市人民政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平。

　　住房租賃合同網(wǎng)簽備案，有助于將上述租金和押金數(shù)額、租賃期限、解除合同的合理告知期限等與承租人權(quán)益密切相關(guān)的內(nèi)容“白紙黑字”地落于合同示范文本中，使得居住的安全性和穩(wěn)定性、租金和押金的收取等全部進(jìn)入監(jiān)管視野之內(nèi)，方便有關(guān)部門實施更有力有效的監(jiān)管。

　　此外，《條例》規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資金、人員和管理能力且進(jìn)行登記備案，個人轉(zhuǎn)租住房超過規(guī)定數(shù)量應(yīng)當(dāng)申請住房租賃企業(yè)設(shè)立登記并備案，精準(zhǔn)打擊了黑中介、“二房東”的不法行為，進(jìn)一步規(guī)范了住房租賃市場秩序。

　　作為首個將“租購并舉”寫入地方立法的城市，北京市出臺《條例》有利于引導(dǎo)租房市場健康有序發(fā)展，加快完善租購并舉的住房體系。而要實現(xiàn)租購并舉，租售同權(quán)是題中之義。

　　不同于房屋產(chǎn)權(quán)所有人，在住房租賃合同尚未實施網(wǎng)簽備案之前，承租人辦理各項業(yè)務(wù)存在諸多不便。當(dāng)經(jīng)過網(wǎng)簽備案，承租人憑借住房租賃合同登記備案編號，便可以辦理申領(lǐng)居住證、積分落戶、公積金提取等公共服務(wù)事項?？梢姡》孔赓U合同網(wǎng)簽，在保護(hù)承租人權(quán)益的同時，更為承租人獲得均衡的公共服務(wù)提供了保障。

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