全面“撤辣”入市良機(jī)、把握機(jī)會(huì)、內(nèi)地客戶(hù)購(gòu)房咨詢(xún)專(zhuān)組……走在香港街頭，許多房產(chǎn)中介門(mén)店都張貼著巨大標(biāo)語(yǔ)攬客。

　　時(shí)隔多年，香港樓市重返“零辣招”時(shí)代，購(gòu)房成本大降令當(dāng)?shù)貥鞘兴查g被“點(diǎn)燃”。截至目前，香港樓市“撤辣”已經(jīng)過(guò)去半個(gè)多月的時(shí)間，無(wú)論是新房還是二手房的成交量都迅速回升。不過(guò)，在“熱鬧”的背后，許多購(gòu)房者依舊理性。

　　成交量明顯回升

　　香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波上月底在公布2024/2025財(cái)政年度特區(qū)政府財(cái)政預(yù)算案時(shí)，宣布撤銷(xiāo)所有樓市“辣招”，即所有住宅物業(yè)交易無(wú)須再繳付額外印花稅、買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅。據(jù)香港當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介經(jīng)理介紹，以一套總價(jià)1000萬(wàn)港元的房產(chǎn)為例，“撤辣”前非香港永居人員至少需繳稅300萬(wàn)港元，“撤辣”后降至37萬(wàn)港元。

　　“沒(méi)想到香港的二手房雖然樓齡比較長(zhǎng)，但房子從里到外保養(yǎng)得都不錯(cuò)，物業(yè)管理水平也比較高，完全看不出來(lái)樓齡已經(jīng)超過(guò)30年?！崩詈?化名)最近添加了許多香港置業(yè)的微信群，她正在為手上的一筆閑錢(qián)搜尋投資標(biāo)的。她在香港的上水花園看了幾套二手房，“這邊距離深圳非常近，就相隔一個(gè)地鐵站，我看了一套300多呎(約32平方米)的兩房單位，目前賣(mài)480萬(wàn)港元，月租超過(guò)10000港元，看起來(lái)挺不錯(cuò)?！?/p>

　　以香港上水片區(qū)為例，記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，該片區(qū)目前二手住宅的平均呎價(jià)在11000港元左右。記者在當(dāng)?shù)夭稍L(fǎng)時(shí)，多位當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介經(jīng)理表示，盡管上水、粉嶺片區(qū)屬于香港的北部，但同時(shí)也位于規(guī)劃中的北部都會(huì)區(qū)，所以也有不少內(nèi)地買(mǎi)家前來(lái)咨詢(xún)。自“撤辣”以來(lái)，上水、粉嶺片區(qū)就有近四五十套的二手房成交數(shù)量。更有房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，“撤辣”后市場(chǎng)成交明顯活躍起來(lái)，最高峰的時(shí)候更相當(dāng)于“四天做一個(gè)月的生意”。

　　中原地產(chǎn)上水龍豐分行副區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理賴(lài)作智表示，香港樓市“撤辣”之后，成交量比“撤辣”前的同時(shí)間段至少翻倍，其中大部分購(gòu)房者都是內(nèi)地買(mǎi)家?！按蟛糠值膬?nèi)地買(mǎi)家或是在香港居住，或是在香港有家庭。趁這次‘撤辣’后，交易稅率從之前的三十個(gè)點(diǎn)左右降到現(xiàn)在只要幾個(gè)點(diǎn)，客戶(hù)會(huì)覺(jué)得省了不少錢(qián)，所以會(huì)加快做決定的速度?！?/p>

　　深港買(mǎi)家“雙向奔赴”

　　不過(guò)，記者在香港上水、深水埗等地采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，多位房產(chǎn)中介經(jīng)理以及香港當(dāng)?shù)厥忻穹从?，香港二手房房?jī)r(jià)距離前幾年的高點(diǎn)普遍下跌10%到20%左右，但目前二手房業(yè)主的提價(jià)情況也并不明顯。此外，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有因“撤辣”調(diào)高新房?jī)r(jià)格。

　　位于九龍城的碧桂園瓏碧在全面“撤辣”后，就迎來(lái)了大批的內(nèi)地買(mǎi)家。據(jù)瓏碧提供的數(shù)據(jù)，這一項(xiàng)目自2022年開(kāi)售以來(lái)，約有30%的買(mǎi)家是新來(lái)港人士，而在全面“撤辣”后，這一比例增至七成。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目定價(jià)一直合理，近期加推單位的總價(jià)在484.2萬(wàn)港元至555.6萬(wàn)港元，符合市民的購(gòu)買(mǎi)能力，未來(lái)的定價(jià)還會(huì)參考市場(chǎng)情況，以達(dá)到正常去化的目標(biāo)。

　　香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月以來(lái)全港一手新房已成交超過(guò)2000套，預(yù)計(jì)3月成交4000套至5000套，有望創(chuàng)下1998年11月以來(lái)的新高。其中，內(nèi)地買(mǎi)家對(duì)在港置業(yè)的查詢(xún)量已增加40至50倍，當(dāng)中不乏通過(guò)“優(yōu)才計(jì)劃”等渠道而來(lái)的群體。

　　香港開(kāi)發(fā)商這些天也沒(méi)閑著，除了在香港本地加大宣傳促銷(xiāo)力度，他們已經(jīng)著手向內(nèi)地買(mǎi)家推介樓盤(pán)，多個(gè)針對(duì)內(nèi)地買(mǎi)家的路演活動(dòng)已經(jīng)同步啟動(dòng)。近日，中原地產(chǎn)聯(lián)合長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下的一個(gè)新房項(xiàng)目啟動(dòng)路演，意在吸引內(nèi)地買(mǎi)家。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，會(huì)針對(duì)內(nèi)地客戶(hù)提供一系列專(zhuān)人服務(wù)，例如法律咨詢(xún)、銀行貸款等。

　　無(wú)獨(dú)有偶，記者在深圳羅湖口岸看到，有佛山的一個(gè)新樓盤(pán)設(shè)立展點(diǎn)，提供高鐵免費(fèi)接送看房服務(wù)，且香港客戶(hù)還有購(gòu)房費(fèi)用額外減免的優(yōu)惠。展點(diǎn)的宣傳物料顯示，“高鐵最快45分鐘到香港西九龍，落樓就系地鐵站(下樓就是地鐵站)”。

　　中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰對(duì)記者表示，從效果來(lái)看，香港樓市“撤辣”后市場(chǎng)成交明顯改善，內(nèi)地買(mǎi)家到香港置業(yè)熱情增加。短期可能會(huì)虹吸部分深圳、廣州等大灣區(qū)城市購(gòu)買(mǎi)力，但規(guī)模不會(huì)太大。如果香港樓市能夠因此火爆起來(lái)，反過(guò)來(lái)可能會(huì)帶動(dòng)大灣區(qū)樓市企穩(wěn)回升。

　　赴港買(mǎi)房仍需理性

　　在香港九龍?zhí)粒晃皇煜は愀凼袌?chǎng)的內(nèi)地中介經(jīng)理表示，“從目前情況來(lái)看，大部分內(nèi)地買(mǎi)家會(huì)考慮800萬(wàn)港元以?xún)?nèi)的房源，這部分需求是半自住半投資，有點(diǎn)擔(dān)心這一波客源消化完之后，整個(gè)市場(chǎng)的成交可能又會(huì)降溫。此外，香港樓市雖然處在低位，但算上持有成本，一些內(nèi)地買(mǎi)家還是有所擔(dān)憂(yōu)?！?/p>

　　此外，有香港當(dāng)?shù)氐男路夸N(xiāo)售經(jīng)理表示，對(duì)于內(nèi)地買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，在相關(guān)條件符合的情況下銀行可以提供貸款，一般貸款成數(shù)在七成左右，但目前大額用匯買(mǎi)房仍受監(jiān)管限制，對(duì)于首付等房款，買(mǎi)家只能自己“想辦法找渠道”。記者進(jìn)一步采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，銷(xiāo)售經(jīng)理所謂的“渠道”實(shí)際都是資金“暗道”，通過(guò)“螞蟻搬家”、地下錢(qián)莊等方式違規(guī)將資金轉(zhuǎn)出至香港。其中，最為常見(jiàn)的是通過(guò)“螞蟻搬家”，通過(guò)多人和分筆將資金從內(nèi)地賬戶(hù)轉(zhuǎn)入香港賬戶(hù)。不過(guò)，這些資金借“暗道”轉(zhuǎn)出存在重重風(fēng)險(xiǎn)。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，對(duì)于內(nèi)地買(mǎi)家，首先要考慮清楚是自住還是投資。如果是投資行為，建議買(mǎi)家要考慮所購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)的成本與自身未來(lái)的收入之間到底能不能達(dá)到平衡。“我們了解到，很多香港住宅物業(yè)的租金回報(bào)率還是不錯(cuò)的，普遍租金回報(bào)率達(dá)到2%至3%之間，高的話(huà)可能達(dá)到4%。但值得注意的是，在香港出租房屋會(huì)產(chǎn)生一些稅費(fèi)，比如我們聽(tīng)得比較多的‘差餉’，它是按照香港特區(qū)政府對(duì)房屋的年度租金估值，再乘以5%的費(fèi)率計(jì)算出來(lái)的，業(yè)主每年都要繳納這筆‘差餉’費(fèi)用。其次，在香港出租房子的物業(yè)管理費(fèi)或物業(yè)維修費(fèi)用，全部都是由業(yè)主方支付，這兩項(xiàng)加起來(lái)也是一筆不小的開(kāi)支。再比如銀行貸款，香港的政策跟內(nèi)地的相關(guān)政策并不相同，買(mǎi)家要先做好資金的準(zhǔn)備。最好，還要注意港幣的匯率問(wèn)題，匯率差也會(huì)影響物業(yè)最終的收益?！?/p>

　　在了解一番之后，李虹仍有些猶豫，“雖然少了一大筆稅，但在香港買(mǎi)房的長(zhǎng)期持有成本并不低，后面還有各種費(fèi)用，加上香港利率已經(jīng)比內(nèi)地高，所以去香港買(mǎi)房還是會(huì)謹(jǐn)慎考慮。”

　　(證券時(shí)報(bào))