上周，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布5年期以上貸款市場報價利率(LPR)下降25個基點至3.95%后，北京、上海、廣州等地多家銀行迅速跟進，同步對房貸利率進行調(diào)整。

　　隨著降息“靴子”落地，將對個人的買房決定產(chǎn)生明顯的“貨幣政策”紅利，那么是否意味著購房人將重新回到市場中來，2024年的樓市“小陽春”將值得期待呢？

　　為尋找答案，北京青年報記者在降息首周實地探訪了新盤售樓處、二手房門店、土拍中心等現(xiàn)場，為您帶來第一手的市場解讀。

　　看樣板間排隊200多號

　　“呀，看樣板間都排起長隊了！”上周六，從豐臺六里橋趕到海淀永豐產(chǎn)業(yè)園里看房的方女士很驚訝，“好久沒見這樣的場景了，進售樓處排隊半個多小時，進來以后看樣板間還需要排號，我排了200多號，要看上至少一個小時?！?/p>

　　這個項目的實際位置是在昌平區(qū)的朱辛莊地鐵站附近，是由中海和未來科學城聯(lián)合體在2023年12月20日以42.7億元的底價拿下的地塊，命名為中?！ゅ居钗磥恚现芰鞘状伍_放售樓處，現(xiàn)場人氣很旺。

　　“我們前一天晚上還在做裝修，沙盤都是昨天剛剛粘好的?！爆F(xiàn)場的一位銷售人員表示，根據(jù)他們的預期，當天到訪的看房客戶超過千人。

　　據(jù)了解，項目一共三個樣板間，但周六當天開放的只有一個，其余的都還在修改中。來看房的人群一茬接一茬。時不時有人在屋內(nèi)比劃家具擺放，甚至還有拿著卷尺量尺寸的。

　　這陣子天氣不那么冷了，又剛剛過完年，再加上樓市利好政策不斷，因此就想來看看房?，F(xiàn)場一位劉姓先生表示，他在海淀北工作，朱辛莊地鐵到公司只有4站地，非常方便。因此，這次是“全家出動”的，不僅帶了老婆、孩子，還有父母也跟著一起來看房，如果戶型和價格合適，會考慮買一套改善的四居室。

　　伴隨著看房人的增加，售樓處的置業(yè)顧問們也忙成“陀螺”，這邊剛對接好一撥兒購房者，那邊一個個電話又不斷進來。對于北青報記者提出的“6.6萬元的單價，為何比周邊的越秀和大華的6.2萬元/平方米都貴”，銷售人員解釋道，一方面中?！ゅ居钗磥淼膽粜秃脱b修更好；另一方面，實際開盤也會給出折扣，肯定比6.6萬元/平方米的銷售指導價要更低。

　　房企率先“卷速度”

　　事實上，上述的中?！ゅ居钗磥碇皇巧现苄麻_放售樓處的多個新盤之一。包括保利、中海、華潤等央國企在內(nèi)，多家開發(fā)商在結(jié)束春節(jié)假期，剛剛開工伊始，就率先“卷速度”。

　　同樣是在上周末，保利位于朝陽區(qū)的在售項目錦上、天匯、朝央和煦也都對外開放并迎來了破百的到訪客戶，2月25日，保利發(fā)布海報稱，周末單日的銷售達到了2.13億元。

　　“今年房企們會更卷，上半年最卷的會是開盤時間?！痹诮邮懿稍L時，某朝陽區(qū)在售項目的營銷負責人向北青報記者表示，2024年上半年的北京樓市，搶跑將會是常態(tài)。

　　中海除了寰宇未來以外，位于石景山的寰宇天下五期也開放了售樓處和樣板間，同時，位于豐臺區(qū)郭公莊的新項目，也透露了案名為“豐和叁號院”，全部為大戶型，將于3月入市。

　　北青報記者從上述營銷負責人處得知，對后續(xù)市場的不確定，促使開發(fā)商們加快手中房源的去化。去年下半年新拿地的項目，大部分都會以最快速度入市?！懊總€熱點項目周邊其實都是競爭激烈的板塊，像中海的豐和叁號院，要挑戰(zhàn)目前區(qū)域同樣主打大戶型的項目招商臻園；朝陽保利天匯則與東壩的京投·北熙區(qū)形成正面對壘。未來還將有更多的新盤出現(xiàn)，因此，開發(fā)商都希望第一時間先圈住一部分客戶，搶開年的第一撥兒，才能對半年的去化指標形成有力推動。”

　　降息利好下看房者置業(yè)意向增強

　　不僅是新房售樓處出現(xiàn)看房人流的明顯提升，二手房方面的咨詢量與看房量也在節(jié)后穩(wěn)步回升。在此次降息政策出臺后，海淀區(qū)的中介人士告訴北青報記者，新年假期一結(jié)束，就有相當一部分看房人咨詢在海淀購房的相關(guān)問題，其中很大一部分是已經(jīng)賣掉手中二手房或者二手房已經(jīng)掛牌的置換改善類人群，由于降息之后將明顯降低貸款杠桿的壓力，因此可能會為樓市帶來一撥兒新的潛在交易。

　　來自58安居客研究院的數(shù)據(jù)顯示，信貸政策的變化往往會刺激需求的釋放。2023年下半年北京二手房成交高峰恰恰是在9月份，受益于“認房不認貸”政策利好的釋放，二手房網(wǎng)簽量突破1.4萬套。隨后逐漸下滑，但月度成交都在1萬套以上，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　今年2月份受春節(jié)假期影響，截至22日二手房網(wǎng)簽3462套，全月網(wǎng)簽量大概在5000套左右。疊加2月末出臺的降息政策和春節(jié)前通州放松“雙限”的政策，購房者對其他區(qū)域放松限購預期很高，市場情緒上升，預計將會助推市場成交整體的企穩(wěn)復蘇。

　　專家觀點

　　第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負責人、董事李想：

　　市場會略好于去年，不會出現(xiàn)U形反彈

　　2023年房地產(chǎn)行業(yè)低迷，即便政策利好頻出，但沒有改變行業(yè)整體觸底的趨勢，因此，業(yè)內(nèi)對于2024年的市場期待并不樂觀。這與2022年結(jié)束時，眾多行業(yè)專家和業(yè)內(nèi)人士看好2023年樓市行情完全不同，經(jīng)歷過失望大于希望的落差后，業(yè)內(nèi)對2024年的看法是比較客觀和冷靜的。

　　雖然從2023年下半年開始，政府集中釋放了不少利好政策，寄希望能夠快速刺激樓市，但并沒有扭轉(zhuǎn)行業(yè)不景氣的現(xiàn)狀。通過復盤2023年的樓市走勢來看，整個行業(yè)恢復活力仍需要較長的時間，這個過程會是曲折的，而不是一蹴而就，樓市不太可能出現(xiàn)U形反彈，恢復過程一定會是比較長的。

　　判斷：

　　因此，對于2024年樓市一季度的表現(xiàn)，我謹慎地認為會略好于去年同期，但不能期待太多。細分的話，二手房活躍度會好于一手房。

　　具體原因如下：

　　1.北京樓市多年前已經(jīng)從增量市場轉(zhuǎn)化為存量市場，需求端的活躍度、成交量等指標，二手房明顯好于新房市場。

　　2.二手房的選擇多樣性要好于一手新房。比如，買某個特定區(qū)域的房子(如選址在四環(huán)以內(nèi))，二手房的選擇會更多。

　　3.二手房確定性更強，不會出現(xiàn)房企“暴雷”、新房交付延期等意外情況。

　　而對于新房開發(fā)商來說，要想搶占市場、強調(diào)去化，除了在營銷渠道上下功夫以外，更多的要在產(chǎn)品力的打造上多下功夫，比如，三面寬朝南或者四面寬的戶型，功能分區(qū)優(yōu)秀，配套豐富的住宅產(chǎn)品，才能脫穎而出。

　　同時，2024年整體樓市的平均價格不太可能出現(xiàn)進一步大幅降價的情況，偶爾一些新盤的個別戶型可能會出現(xiàn)少量特價房源，但這種以價換量的方式不會大規(guī)模出現(xiàn)。從政策層面來看，“穩(wěn)房價”是確保房地產(chǎn)市場的價格穩(wěn)定、避免房價出現(xiàn)過快或過大波動的重要指導思想，房地產(chǎn)市場在2024年穩(wěn)定大于一切，波動性過大不利于行業(yè)健康發(fā)展。

　　建議：

　　從近期的樓市放松政策不難看出一個規(guī)律，即限制類政策往往是從一線城市開始的，隨后傳導至二三線城市。但松綁優(yōu)化的政策則恰恰相反，往往都是三四線城市先行放開，然后反推到二線城市，最后再反推到一線城市，逐步放開。

　　在這個過程中，決策層明顯是有統(tǒng)籌性的，每出臺一個政策，會觀察市場反饋，如果效果不明顯、不理想，會進一步推出新政策；如果效果比較好，樓市成交明顯回升，則會等一等、看一看，再決定后續(xù)政策推出的節(jié)奏。

　　目前來說，政策儲備的工具箱還非常豐富，以北京為例，包括購房資格限制、區(qū)域限制、貸款限制、資產(chǎn)類別的限制等方面都有優(yōu)化的空間。比如，連續(xù)5年繳納社保的購房資格門檻是否可以降到3年或者2年，郊區(qū)(非城六區(qū))先行試水松綁限購等，都是可能采取的方式。

　　政策未來如何出、何時出，關(guān)鍵要看樓市的走勢與表現(xiàn)，例如，關(guān)鍵指標之一的成交量，如果未來一段時間出現(xiàn)明顯改善，就會放緩政策進一步優(yōu)化的節(jié)奏，反之亦然。

　　專家觀點

　　合碩機構(gòu)首席分析師郭毅：

　　樓市價格持續(xù)筑底，信心的拉動與恢復需要更多政策支持

　　從去年三季度開始，北京的調(diào)控政策一直處在一個持續(xù)寬松的環(huán)境里面，既有和金融相關(guān)的，比如，調(diào)整首套房首付比例，降低貸款利率；也有和房地產(chǎn)市場政策相關(guān)的，比如，通州“雙限”的解禁，以及普通住宅認定的調(diào)整，都對樓市的企穩(wěn)起到了明顯的助推作用。

　　但是，由于市場由熱轉(zhuǎn)冷經(jīng)歷了一個比較長的時間，因此調(diào)控政策真正發(fā)揮效力，把房地產(chǎn)市場從低谷中向上拉升，也同樣需要一個過程。

　　現(xiàn)狀：

　　其實新房項目的成交量并沒有出現(xiàn)一個明顯的升溫，所以各個項目還是會以推出“特價房”的方式來爭取更多的購房家庭。因此，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場價格處在一個持續(xù)的筑底階段。

　　以最新發(fā)布的降息為例，對于當下正在購房的家庭來說，可以有效地降低杠桿，是明顯的利好。不過，對于大多數(shù)處于觀望的人來說，降息并沒有明顯拉動需求的作用，也無法大量激發(fā)潛在需求入市。因此，目前樓市尤其是新房市場，還是會持續(xù)筑底。

　　今年的“小陽春”會來，但不一定是3月份，有可能會有所推遲，實際的新房成交相比往年的“小陽春”也會顯得比較弱。

　　數(shù)據(jù)顯示，上周是北京結(jié)束春節(jié)長假的第一個完整的工作周，剛剛過去的周末二手房成交只有1100套左右，而2023年春節(jié)后首個周末，二手房市場兩天成交高達2500套，也就是2024年目前看，成交量不如去年同期的一半。

　　許多區(qū)域的二手房，包括西城區(qū)與海淀區(qū)的學區(qū)房，都出現(xiàn)了明顯的價格下調(diào)。目前來看，二手房價格調(diào)整是比較充分的，也出現(xiàn)了止跌企穩(wěn)的跡象。

　　預期：

　　如何激發(fā)更多增量的購房需求，是政策下一步需要重點考慮的問題。

　　因為大家都還期待著未來還會有更寬松的政策出爐，會擔心當下買房可能會買在半山腰，所以政策牌應該盡出快出，這樣，才會給市場和增量的購房需求以信心，更有助于拉動和恢復房地產(chǎn)市場正常的流動性與活力。

　　專家觀點

　　58安居客研究院副院長李震：

　　今年樓市出現(xiàn)“小陽春”的概率很高

　　春節(jié)前通州放松“雙限”，購房者對政策進一步放松的預期很高，市場情緒上升。

　　隨著春節(jié)后人們陸續(xù)返京復工，二手房咨詢量、帶看量也在回升。此外，3月開始海淀區(qū)和東、西城區(qū)的二手房將是樓市成交熱點，這些因素都會助推市場企穩(wěn)復蘇。因此，今年出現(xiàn)“小陽春”的概率很高。

　　對于這個判斷的依據(jù)主要有以下幾方面：

　　1.政策面：放松是大勢所趨

　　去年“認房不認貸”、降首付比例、調(diào)整普宅標準等一系列政策對樓市有一定提振，但本質(zhì)還是在激活存量改善換房群體入市；春節(jié)前，通州“雙限”放松，則是真正觸及了放松調(diào)控的本質(zhì)，提升市場增量購房需求。

　　2.市場面：也有積極跡象

　　相比去年四季度北京二手房掛牌量突破16萬套的高峰來看，目前掛牌量穩(wěn)定在14萬套左右，下滑明顯。

　　2023年11月至2024年1月，連續(xù)3個月北京二手房網(wǎng)簽量在1.2萬套以上，1月份成交量同比上漲約50%，說明市場在逐漸回暖。

　　此外，“兩會”后北京大概率還有新政出臺，5月入學季之前，北京海淀區(qū)及東、西城的二手房成交量也會增多，都將助推“小陽春”的來臨。

　　3.降息刺激購房需求？

　　今年2月20日，5年期LPR降低25個基點，將降低購房成本，所有新購房者都可以立刻享受新政利好。尤其是改善需求更加受益，因為改善住房貸款總額要更高，降息會大大減少資金使用成本。

　　比如，一套800萬元的改善房，按照二套首付比例40%來計算，如果是25年的純商貸，那貸款總額是480萬元，降息后可以少還20萬元左右利息，數(shù)字非?？捎^。

　　對于未來樓市走勢的判斷：

　　從新房供應量來看，2024年北京供地計劃已經(jīng)發(fā)布，商品住宅用地計劃供應300公頃，與2023年持平，也就是說新房整體供應平穩(wěn)。但從2024年各區(qū)擬供應計劃來看，同一板塊“扎堆供應”的現(xiàn)象依然明顯，這些新地塊入市后勢必會對周邊在售新房產(chǎn)生擠壓，尤其是大興、順義、豐臺等供應充足的區(qū)域，打價格戰(zhàn)的概率很高。

　　但是2024年優(yōu)質(zhì)地塊的數(shù)量也大幅增加，從首輪供地清單來看，東城金魚池、朝陽酒仙橋、海淀永豐這些板塊都有新地，由于供應少、位置佳，去化速度也會比較快。

　　另外，預計今年仍將有進一步支持樓市的政策出臺，尤其是一些庫存多、去化難的郊區(qū)可能會跟進優(yōu)化限購政策，參考上海、深圳的經(jīng)驗，減少外地戶籍社保/個稅年限可能性較大。

　　此外，政策工具箱中還有放松人才引進、法拍房、商辦類、離婚購房等儲備，每個政策背后都會精準釋放一批對應的購房需求，助力樓市企穩(wěn)。

　　本版文/本報記者 李桁