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      解除預(yù)售合同 消費(fèi)者莫忽視按揭問(wèn)題

      發(fā)布時(shí)間:2023-10-17 11:22:00來(lái)源: 新京報(bào)

        大興法院通報(bào)涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件審理情況及典型案例

        解除預(yù)售合同 消費(fèi)者莫忽視按揭問(wèn)題

        為更好地維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,北京市大興區(qū)人民法院日前召開(kāi)“涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件審理情況及典型案例”新聞通報(bào)會(huì),介紹該院近年來(lái)審理的涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件基本情況和特點(diǎn),以及針對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件常見(jiàn)問(wèn)題推出的工作舉措,并通過(guò)典型案例提示此類(lèi)消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn),以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商自我規(guī)范,引導(dǎo)購(gòu)房者理性維權(quán)。

        案例1

        交完房款發(fā)現(xiàn)房屋被查封 消費(fèi)者起訴要求“解封”

        在通報(bào)的一起案例中,消費(fèi)者支付完全部房款、準(zhǔn)備過(guò)戶(hù)時(shí),發(fā)現(xiàn)房屋因開(kāi)發(fā)商的原因被查封,房主起訴要求解除,得到了法院支持。

        2017年7月,丙某與某開(kāi)發(fā)商簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》,約定丙某購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商預(yù)售的商品房一套,并委托開(kāi)發(fā)商授權(quán)機(jī)構(gòu)向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,登記時(shí)間為丙某交清所需的資料及稅費(fèi)并辦理完畢涉案房產(chǎn)交付使用手續(xù)之日起720日內(nèi)。后丙某辦理涉案房產(chǎn)網(wǎng)簽手續(xù)并支付全部房款。2021年1月,丙某辦理涉案商品房收房手續(xù)。

        但此后丙某要求開(kāi)發(fā)商辦理權(quán)屬登記時(shí),才得知開(kāi)發(fā)商因與某信托公司產(chǎn)生糾紛,涉案房屋于2022年7月被法院查封。丙某主張其已支付全部房款并實(shí)際占有該房屋,且非因其過(guò)錯(cuò)未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),向法院提出案外人執(zhí)行異議之訴,請(qǐng)求解除對(duì)涉案房產(chǎn)的查封措施。

        大興法院審理后認(rèn)為,《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定,金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);(三)已支付全部?jī)r(jià)款,或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

        本案中,簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、交付涉案房產(chǎn)的時(shí)間均在法院2022年7月查封涉案房產(chǎn)之前,在無(wú)其他證據(jù)證明涉案房產(chǎn)至今未辦理過(guò)戶(hù)登記系因丙某導(dǎo)致的前提下,丙某提出的案外人異議符合法律規(guī)定,法院予以支持。

        法官提示

        簽訂預(yù)售合同時(shí) 可要求縮短辦證周期

        開(kāi)發(fā)商在建設(shè)中可能會(huì)采用借款或抵押擔(dān)保等形式進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)或融資,而商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間是可以通過(guò)合同進(jìn)行約定的,消費(fèi)者有時(shí)會(huì)忽視約定時(shí)間對(duì)其權(quán)利可能產(chǎn)生的影響,造成上述期間內(nèi)因開(kāi)發(fā)商資金原因?qū)е路课荼徊榉饣虻盅?。法官提示,為降低風(fēng)險(xiǎn),消費(fèi)者在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí),可與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,要求縮短辦證周期,在雙方合同對(duì)辦證時(shí)間無(wú)約定時(shí),法律規(guī)定預(yù)售的商品房應(yīng)在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。

        同時(shí),法官提示消費(fèi)者在簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同后,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理網(wǎng)簽手續(xù),還可依照《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條的規(guī)定,按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記,以保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)。

        如出現(xiàn)房屋逾期交付或逾期辦證的情形,消費(fèi)者可敦促開(kāi)發(fā)商履行義務(wù),必要情況下提起訴訟。如果出現(xiàn)房屋被查封的情況,消費(fèi)者可及時(shí)向法院提出書(shū)面執(zhí)行異議,在符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條、第三十條的情形下,法院可以解除查封。

        案例2

        購(gòu)買(mǎi)房屋未能按時(shí)收房 消費(fèi)者解除合同并獲賠

        在會(huì)上通報(bào)的一起案例中,因地產(chǎn)公司沒(méi)有按時(shí)交房,法院判決消費(fèi)者與地產(chǎn)公司解除購(gòu)房合同,與銀行解除擔(dān)保貸款合同,地產(chǎn)公司退還購(gòu)房款、已償還貸款本金并向銀行支付未償還貸款本金,同時(shí)支付違約金。

        新京報(bào)記者了解到,甲某與某地產(chǎn)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》,約定甲某購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房屋,同時(shí)甲某作為借款人、抵押人,地產(chǎn)公司作為保證人,某銀行作為貸款人、抵押權(quán)人簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》,約定銀行向甲某發(fā)放個(gè)人貸款,并就涉案房屋設(shè)定抵押。

        此后甲某向地產(chǎn)公司支付了購(gòu)房款,并按期償還個(gè)人購(gòu)房貸款。后因地產(chǎn)公司未按合同約定交付房屋,甲某與地產(chǎn)公司協(xié)商解除合同并簽訂書(shū)面協(xié)議,約定雙方購(gòu)房合同解除,地產(chǎn)公司將甲某支付的首付款以及已經(jīng)償還的貸款本金返還甲某,代替甲某償還銀行剩余貸款本金,并約定了逾期付款的違約責(zé)任。

        后因地產(chǎn)公司未支付任何款項(xiàng),甲某將地產(chǎn)公司起訴至法院,要求確認(rèn)雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》解除,并解除甲某與銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》,同時(shí)要求地產(chǎn)公司返還甲某購(gòu)房首付款、支付已償還貸款本金和違約金,并向銀行支付未償還的貸款本金。

        大興法院經(jīng)審理認(rèn)為,依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。甲某與地產(chǎn)公司協(xié)商一致解除《北京市商品房預(yù)售合同》,法院不持異議。

        依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定:“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除,致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的,應(yīng)予支持。”第二十一條第二款規(guī)定:“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后,商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人?!?/p>

        現(xiàn)因甲某與地產(chǎn)公司的商品房預(yù)售合同被解除,致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),故甲某與銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》應(yīng)當(dāng)予以解除。

        大興法院對(duì)甲某主張的解除協(xié)議中所涉退還購(gòu)房款、已償還貸款本金并向銀行支付未償還貸款本金的訴訟請(qǐng)求予以支持,并依據(jù)協(xié)議約定,結(jié)合開(kāi)發(fā)商的違約情況和甲某實(shí)際損失情況依法判處違約金。

        法官提示

        解除預(yù)售合同時(shí) 可一并要求解除抵押借款合同

        在生活中,消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的商品房經(jīng)常采用按揭貸款的方式付款,此時(shí),消費(fèi)者既與房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同,雙方形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系,同時(shí)又與銀行簽訂抵押貸款合同,雙方形成抵押借款關(guān)系。

        如因開(kāi)發(fā)商違約,導(dǎo)致消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的商品房預(yù)售合同目的無(wú)法達(dá)到,或雙方協(xié)商一致解除合同的,消費(fèi)者容易忽視房屋按揭問(wèn)題。部分消費(fèi)者不知道兩個(gè)合同可以一并處理,導(dǎo)致抵押貸款合同未及時(shí)解除,造成逾期還貸等問(wèn)題。

        法官提示,如果開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)房目的無(wú)法達(dá)到,消費(fèi)者在起訴要求解除商品房預(yù)售合同的同時(shí),可將銀行列為第三人,一并要求解除抵押借款合同。消費(fèi)者可根據(jù)雙方合同約定或法律規(guī)定,要求開(kāi)發(fā)商將收受的購(gòu)房款本金和利息以及購(gòu)房貸款分別返還消費(fèi)者和銀行。

        新京報(bào)記者 張靜姝

      (責(zé)編:陳濛濛)

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