本報記者 鹿楊

　　小區(qū)建設時埋下的質(zhì)量隱患，一句房子老了、已過質(zhì)保期，開發(fā)商就無責了？近日，朝陽區(qū)時代國際嘉園小區(qū)業(yè)委會代表全體業(yè)主告贏了開發(fā)商。704.6萬元賠償款到賬時，小區(qū)也邁入交付后的第17年。

　　疑：墻磚不停掉露出建筑垃圾

　　“真沒想到！”業(yè)委會主任張財林連用兩個沒想到——沒想到真贏了，沒想到獲賠這么多錢。

　　位于東三環(huán)的時代國際嘉園小區(qū)，交付于2006年，在中介網(wǎng)站上顯示的二手房均價已達到10萬元/平方米。然而，過去4年，小區(qū)的業(yè)主卻生活在“頭頂?shù)年幱啊毕隆?013年，小區(qū)部分樓棟的外墻大理石出現(xiàn)脫落現(xiàn)象，到2019年、2020年情況愈演愈烈，5棟樓中沒有一棟是外墻完好的。

　　當時拍攝的照片里，各樓腰線以下部位均能看到大理石連片掉落的痕跡，就像一塊塊傷疤。更奇怪的是，墻磚掉了，露出的“內(nèi)里”也是五花八門：泡沫板、木板、水泥編織袋、煙盒……“開發(fā)商是把建筑垃圾埋墻里了！”張財林說。

　　不停掉落的墻磚隨時可能砸到人，不修不行。錢從哪出？不少業(yè)主提出，小區(qū)墻磚掉落恐怕和建設中的偷工減料行為不無關系，開發(fā)商有沒有責任？

　　多方咨詢后，在屬地雙井街道的支持下，經(jīng)業(yè)主授權和全體委員表決，2020年4月，時代國際嘉園小區(qū)業(yè)委會決定拿起法律的武器，對開發(fā)商北京中鑫源房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司提起訴訟。同一月，經(jīng)業(yè)主大會表決，決定申請住宅專項維修資金對外墻進行維修。

　　訴：質(zhì)保期雖過開發(fā)商也有責

　　“商品房小區(qū)在交付多年后回追開發(fā)商工程質(zhì)量責任非常罕見，至少我們在查詢資料時沒有找到?！眮碜员本┖櫶祛Ｂ蓭熓聞账拇砺蓭焺⒅境烧f。

　　庭審中，開發(fā)商果然拿小區(qū)樓齡說事兒，主張建筑物外墻的質(zhì)保期為2年，截至訴訟時，時代國際嘉園小區(qū)已交付14年。2014年至今，小區(qū)更換了三家物業(yè)公司，怠于日常維護，因此，缺乏管理維護才是導致外墻大幅脫落的主要原因，而非施工質(zhì)量缺陷。

　　“施工標準的認定成了關鍵?！眲⒅境山榻B，業(yè)委會主張按現(xiàn)行國家標準對施工質(zhì)量進行鑒定，開發(fā)商卻主張部分施工工藝已隨著行業(yè)發(fā)展而被取代，按當時的施工做法鑒定更為合理，“開發(fā)商稱之為‘時代國際外墻做法’，最后，法院決定，兩套標準同時鑒定。”

　　2021年12月，第三方機構出具了鑒定意見書，明確提出：施工質(zhì)量缺陷是導致掛貼石材脫落的主要原因，四季交替、熱脹冷縮等時間累積是次要原因。

　　“石材與龍骨間沒連接件”“粘結砂漿普遍存在不密實的情況”“部分位置粘結砂漿內(nèi)存在建筑垃圾”……張財林指著鑒定意見書說：“如果比作考試，這是連及格線都沒達到。”

　　訴訟進行的同時，住宅專項維修資金的申請也有了結果。2021年8月，朝陽區(qū)房屋安全鑒定站認定，1至5號樓外墻裝飾的損壞量已超過鑒定范圍總量的30%，危及人身財產(chǎn)安全，建議對外墻進行綜合處理。隨后，第三方公司進行了鑒定，工程預算金額總計1006.5萬元。這一金額，也成為法院判決時的依據(jù)。

　　定：工程質(zhì)量終身負責非空話

　　去年12月30日，北京市第三中級人民法院作出終審判決，開發(fā)商北京中鑫源房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司賠償時代國際嘉園小區(qū)業(yè)委會維修費704.6萬元。

　　“在以往案例中，個體業(yè)主主張專有部分權利比較常見。此后，全體業(yè)主主張共有部分權利的案件有了典型參考?！眲⒅境烧f，此案表明，即使商品房小區(qū)已過質(zhì)保期，但只要確認存在施工質(zhì)量缺陷，追討侵權責任、依法請求損害賠償仍然可行。

　　記者注意到終審判決書中有這么一段話：中鑫源公司作為涉案小區(qū)的開發(fā)商，為防止高空墜物，保障居民人身財產(chǎn)安全，有責任對存在施工質(zhì)量缺陷的外墻維修費用承擔賠償責任，以共同維護弘揚和諧、法治的社會主義核心價值觀。

　　“這也給開發(fā)商敲響了警鐘，工程質(zhì)量終身負責不是空話。”劉志成說。

　　記者獲悉，2016年起執(zhí)行的《北京市建設工程質(zhì)量條例》明確，本市房屋建筑和市政基礎設施工程實行質(zhì)量終身責任制，建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理五方責任主體項目負責人，以及涉及建筑主體和承重結構材料供應的企業(yè)法定代表人，應按照規(guī)定簽署工程質(zhì)量終身責任承諾書，履行工程質(zhì)量終身責任。時代國際嘉園成功索賠的最新案例顯示，工程質(zhì)量終身責任已經(jīng)成為各方接受的共識。

　　3月17日，記者步入時代國際嘉園小區(qū)，外墻維修工作正有序開展。與此同時，小區(qū)也將迎來第九次業(yè)主大會，修復路面、提升綠化等17項事項，正等待全體業(yè)主共同表決。

　　“老樓花錢的日子來了，怎么花，咱得有個章法?！?位業(yè)委會委員充滿干勁。（北京日報）