促進房地產與金融正常循環(huán)，關鍵要把握好“度”。要從供給、需求兩端發(fā)力，“慢撒氣”緩解流動性緊張。要抓住關鍵、治病祛根，進一步完善相關制度，增強政策精準性、穩(wěn)定性，在動態(tài)調整中尋求市場均衡。

　　房地產與金融的正常循環(huán)，事關國民經濟健康運行。近期多家金融管理部門表示，力促金融與房地產正常循環(huán)。要務必做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，滿足房地產市場的合理融資需求；堅持“房住不炒”定位，因城施策實施好差別化住房信貸政策；推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

　　房地產業(yè)、金融業(yè)都是系統(tǒng)重要性行業(yè)。前者是國民經濟的支柱產業(yè)，后者是實體經濟的血液。房地產鏈條長、涉及面廣，在GDP中占比約7%，若加上建筑業(yè)占比則高達14%。金融關乎國家核心競爭力，金融安全是國家安全的重要組成部分。當前，房地產與金融的關聯(lián)度較高。房地產貸款，以及以房地產作為抵押物的貸款，二者占銀行業(yè)全部貸款余額的39%?？梢姡舴康禺a與金融循環(huán)淤堵，容易引發(fā)外溢性風險，甚至可能產生系統(tǒng)性風險。

　　促進房地產與金融正常循環(huán)，關鍵要把握好“度”。以房地產貸款為例，首先，我們不能將其妖魔化，必須承認合理、適度的房地產貸款增速有助于推動國民經濟增長，也有助于滿足購房者的剛性、改善性住房需求。其次，凡事過猶不及。此前，房地產市場曾出現(xiàn)“過度金融化”問題。一方面，房企大多身患“三高”疾病，高負債、高杠桿、高周轉；不少房企爭相布局、涌入金融領域，比如投資、持股商業(yè)銀行、保險機構、信托公司等。另一方面，個人住房貸款快速增長，居民部門的杠桿率高企；此外，一些違法違規(guī)行為又加劇了風險，如消費貸、經營貸違規(guī)流入樓市。

　　如何把握好“度”？應在動態(tài)調整中實現(xiàn)。市場不可能永遠固定在完美的均衡狀態(tài)，“過”與“不及”是常態(tài)，但金融管理部門要通過精準調控，盡量縮小二者之間的誤差。

　　化險是當務之急。2021年下半年以來，個別大型房企風險暴露，究其主因，在于房企出現(xiàn)了流動性緊張。一是受疫情影響，房地產銷售較為低迷，回款不暢；二是房企原有的高杠桿融資模式受限，固有風險加速暴露，如自身經營不善、資產負債不健康等；三是金融機構過度避險，一度誤傷了房企的合理融資需求，最終致使房企的流動性緊張加劇，陷入了惡性循環(huán)。

　　化險要從供給、需求兩端發(fā)力，“慢撒氣”緩解流動性緊張。在供給端，既要適度“輸血”，滿足房企的合理融資需求，又要穩(wěn)妥“手術”，以市場化方式推動行業(yè)并購重組、風險出清。目前，信貸、債券、股權融資“三箭齊發(fā)”，“保交樓”專項借款資金已基本投放至項目，優(yōu)質房企的融資環(huán)境已明顯改善。2022年9月至11月，房地產開發(fā)貸款同比多增2000多億元；2022年四季度，境內房地產企業(yè)債券發(fā)行同比增長22%。在需求端，要著力改善預期，支持剛性和改善性住房需求，這也有助于房企銷售企穩(wěn)、回款恢復。目前，個人住房貸款的放款速度已達到2019年以來最快，2022年12月新發(fā)放的個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，達到2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。

　　治本才是長遠之策。促進房地產與金融正常循環(huán)，要抓住關鍵、治病祛根。一方面，房地產業(yè)要“健體”，要擺脫多年來的“三高”模式，深入研判市場供求關系、人口變化、城鎮(zhèn)化格局，平穩(wěn)過渡到新發(fā)展模式。另一方面，相關的土地、財稅、金融等基礎性制度應進一步完善，增強政策精準性、穩(wěn)定性，在動態(tài)調整中尋求市場均衡，避免出現(xiàn)“一刀切”。(郭子源）