記者 吳曉璐

　　超過30家涉房上市公司推出再融資或重組計(jì)劃；“央地合作”增信支持下，3家優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)行公司債融資34.3億元……近一個(gè)月來，涉房企業(yè)股債融資動(dòng)作頻頻。

　　接受采訪的專家表示，資本市場恢復(fù)上市房企股權(quán)融資，支持優(yōu)質(zhì)民營房企債券融資，有助于降低房企融資成本，緩解流動(dòng)性壓力。未來，隨著增量資金進(jìn)入后，伴隨銷售企穩(wěn)，將有效改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況。

　　房企股權(quán)融資動(dòng)作頻頻

　　港股融資效率較高

　　《證券日報(bào)》記者據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，自11月28日證監(jiān)會(huì)優(yōu)化房企股權(quán)融資舉措出臺(tái)以來截至12月28日，超過30家涉房上市公司推進(jìn)再融資或重組計(jì)劃。其中，19家A股涉房企業(yè)籌劃定增，3家A股上市公司推進(jìn)重大資產(chǎn)重組，多家H股上市公司推進(jìn)配股募資或增發(fā)。從融資目的來看，大多數(shù)房企用于“保交樓、保民生”項(xiàng)目開發(fā)、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等。

　　某頭部券商地產(chǎn)首席分析師對《證券日報(bào)》記者表示，優(yōu)化股權(quán)融資舉措出臺(tái)后，市場反響積極，信心逐步回復(fù)，地產(chǎn)上市公司紛紛推進(jìn)再融資和重組計(jì)劃。與此同時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)境外美元債價(jià)格多數(shù)出現(xiàn)回升，多家地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)受到提振，有利于房企推進(jìn)下一步融資。

　　“股權(quán)融資是最直接有效的改善資產(chǎn)負(fù)債表行為?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，再融資可以優(yōu)化房企資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低融資成本和緩解債務(wù)壓力。其中，配股是大股東或?qū)嵖厝酥苯右袁F(xiàn)金形式補(bǔ)充權(quán)益資本，有利于提升公司形象，提振投資人信心。

　　從進(jìn)展來看，港股配股融資效率較高，已有多家房企完成配股。A股公司的定增計(jì)劃處于籌劃期、董事會(huì)預(yù)案或股東大會(huì)通過階段。重組方面，12月23日，陸家嘴收到上交所問詢函。

　　“港股的配股是閃電配售，資金到位較快，融資效率比較高?！鄙鲜鲱^部券商地產(chǎn)分析師表示，“A股正在推進(jìn)的是定增和資產(chǎn)重組，資產(chǎn)重組的目的也是為了配套融資，后續(xù)能否成功推進(jìn)，還要看企業(yè)的質(zhì)地以及機(jī)構(gòu)投資者的參與意向?！?/p>

　　支持民營房企發(fā)債

　　加快打造保障房REITs板塊

　　除了股權(quán)融資，資本市場同時(shí)推進(jìn)“央地合作”增信共同支持民營房企發(fā)債。12月9日，在中證金融、地方擔(dān)保公司及證券公司以“央地合作”增信新模式支持下，新希望、美的置業(yè)、碧桂園3家民營房企在交易所合計(jì)發(fā)行公司債融資34.3億元。

　　“‘央地合作’釋放了地方金融機(jī)構(gòu)的增信能力，可以為更多的民企提供增信工具?！眲⑺硎?，“央地合作”增信發(fā)債，雖然目前發(fā)行規(guī)模不高，但在嘗試階段，這種方式已為其他企業(yè)和機(jī)構(gòu)做出了良好示范，預(yù)計(jì)未來會(huì)拉動(dòng)更多的地方性民企加入發(fā)行行列。

　　近日，證監(jiān)會(huì)召開黨委會(huì)議，傳達(dá)學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神時(shí)提出，“繼續(xù)實(shí)施民企債券融資專項(xiàng)支持計(jì)劃和支持工具，更好推進(jìn)央地合作增信共同支持民營房企發(fā)債”。此外，證監(jiān)會(huì)還提出，加快打造保障性租賃住房REITs板塊。

　　據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，年內(nèi)累計(jì)有4只保障性租賃住房REITs上市，發(fā)行規(guī)模合計(jì)50.06億元。

　　近日，證監(jiān)會(huì)副主席李超公開表示，“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域”。

　　上述頭部券商地產(chǎn)分析師表示，“發(fā)行REITs有助于房企加速縮表。后續(xù)如果REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，將進(jìn)一步提高房企資產(chǎn)變現(xiàn)能力。”

　　“發(fā)行REITs產(chǎn)品，可幫助房企探索新發(fā)展模式。”劉水認(rèn)為，通過發(fā)行REITs產(chǎn)品，房企可盤活持有型資產(chǎn)如商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，增加資金流動(dòng)性，進(jìn)而改善資本結(jié)構(gòu)，修復(fù)房企資產(chǎn)負(fù)債表。另外，通過發(fā)行REITs產(chǎn)品，打通“投融管退”業(yè)務(wù)流程，有助于推動(dòng)租賃房發(fā)展。

　　持續(xù)推進(jìn)三方面舉措

　　優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表

　　近日，證監(jiān)會(huì)重申，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企。據(jù)記者梳理，目前尚未有房企發(fā)布“借殼”上市計(jì)劃。不過，有券商地產(chǎn)分析師對記者表示，從當(dāng)前來看，房企“借殼”上市，主要是支持港股房企借殼回歸A股，對一些港股估值較低的房企比較有意義。另外，也有助于出險(xiǎn)房企尋找國資戰(zhàn)略投資者，但后續(xù)還需要看企業(yè)自身債務(wù)重組進(jìn)展。

　　劉水認(rèn)為，“借殼”上市為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chǎn)負(fù)債表的機(jī)會(huì)。對于擁有優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源的非上市企業(yè)，可以借機(jī)將地產(chǎn)部分分剝上市，有利于盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)母公司資產(chǎn)規(guī)模。對于上市但目前處于出險(xiǎn)階段的房企，一方面有望獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，另一方面可以借助優(yōu)質(zhì)房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的作用。

　　談及未來如何進(jìn)一步改善地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況，劉水認(rèn)為，明年，市場有望通過加大股權(quán)融資力度改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，一是加大支持投資者參與優(yōu)質(zhì)房企的股權(quán)認(rèn)購力度；二是重組并購進(jìn)程將加速，通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入和風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的出清，達(dá)到優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的作用；三是通過發(fā)行REITs等資產(chǎn)證券化的方式將持有型資產(chǎn)出表，做到資產(chǎn)負(fù)債表瘦身。