郭博昊

　　《措施》提出，階段性調(diào)整蘭州市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，5年期以上首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由4.3%下調(diào)至4.0%。

　　取消現(xiàn)行限售政策，個(gè)人購(gòu)買的住房，自取得房屋《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后即可上市交易，已按原有限售規(guī)定在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》上注記限售的按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，上市交易不受影響。

　　同時(shí)，鼓勵(lì)國(guó)企和民營(yíng)資本參與城市更新行動(dòng)，依法實(shí)施城市更新項(xiàng)目容積率轉(zhuǎn)移和獎(jiǎng)勵(lì)、行政事業(yè)性收費(fèi)減免等，推動(dòng)設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金，為市場(chǎng)主體參與城市更新做好充足保障。并綜合運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、政策性開(kāi)發(fā)性金融工具及政策性銀行貸款等方式，多措并舉保障項(xiàng)目融資需求。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期已有西安、荊州、蕪湖、廈門等地放松購(gòu)房政策，涉及限售、公積金貸款等內(nèi)容。

　　5年期以上房貸利率下調(diào)至4.0%

　　《措施》提出，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，階段性調(diào)整蘭州市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，5年期以上首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由4.3%下調(diào)至4.0%。

　　日前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)曾發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱《通知》)，支持個(gè)人住房貸款合理需求。支持各地在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

　　同時(shí)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房個(gè)人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

　　事實(shí)上，2022年以來(lái)，LPR報(bào)價(jià)分別于1月、5月和8月調(diào)降三次，5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，5月15日，央行和銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整差別化住房信貸政策，將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)， 二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限規(guī)定不變。隨著LPR下降疊加房貸利率下限雙重調(diào)整后，房貸利率也出現(xiàn)下滑。

　　據(jù)融360最新發(fā)布的房貸利率報(bào)告顯示， 2022年11月，全國(guó)首套房貸款平均利率為4.17%，比全國(guó)房貸利率下限高7BP；二套房貸款平均利率為4.95%，比全國(guó)房貸利率下限高5BP。從降幅來(lái)看，首套房利率今年累計(jì)降幅140BP，二套房貸利率累計(jì)降幅90BP。

　　此外，《措施》還明確，取消現(xiàn)行限售政策，個(gè)人購(gòu)買的住房，自取得房屋《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后即可上市交易，已按原有限售規(guī)定在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》上注記限售的按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，上市交易不受影響。個(gè)人住房貸款不再納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

　　綜合運(yùn)用專項(xiàng)債、政策性銀行貸款等方式保障項(xiàng)目融資需求

　　促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展方面，《措施》提出，推行“拿地即開(kāi)工”，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)其項(xiàng)目紅線外配套市政基礎(chǔ)設(shè)施。優(yōu)化土地用途等事項(xiàng)變更補(bǔ)繳出讓金手續(xù)。在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況等基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。適當(dāng)提高舊城改造、城市更新等項(xiàng)目的貨幣化安置比例和獎(jiǎng)勵(lì)幅度。積極探索推行“房票”制度，鼓勵(lì)實(shí)行異地安置。

　　同時(shí)，為加快實(shí)施城市更新行動(dòng)，《措施》鼓勵(lì)國(guó)企和民營(yíng)資本參與城市更新行動(dòng)，依法實(shí)施城市更新項(xiàng)目容積率轉(zhuǎn)移和獎(jiǎng)勵(lì)、行政事業(yè)性收費(fèi)減免等，推動(dòng)設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金，為市場(chǎng)主體參與城市更新做好充足保障。綜合運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、政策性開(kāi)發(fā)性金融工具及政策性銀行貸款等方式，多措并舉保障項(xiàng)目融資需求。持續(xù)加大與中鐵、中建、中交等大型央企的對(duì)接洽談力度，加快推進(jìn)雁灘片區(qū)、中山路片區(qū)、南河新村片區(qū)及五星坪華林坪片區(qū)城市更新項(xiàng)目試點(diǎn)。

　　上述人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)的《通知》也提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

　　11月23日，多家國(guó)有大行宣布與部分房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。例如，農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。

　　同時(shí)，《通知》指出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過(guò)協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場(chǎng)回購(gòu)債券。

　　在配套融資支持方面，《通知》明確，在專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項(xiàng)借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝此前表示，近期監(jiān)管部門將設(shè)立“保交樓”貸款支持計(jì)劃，和“保交樓”專項(xiàng)借款一同對(duì)暫遇困難的房地產(chǎn)企業(yè)貸款提供幫助。

　　近期多城調(diào)整購(gòu)房政策

　　記者注意到，近期已有多個(gè)城市出臺(tái)寬松的房地產(chǎn)政策。

　　11月19日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求有關(guān)問(wèn)題的通知》。其中提到，在住房限購(gòu)區(qū)域無(wú)住房的非本市戶籍居民家庭，持有本市《居住證》，且在購(gòu)房之日前6個(gè)月在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的，可購(gòu)買1套二手住房。

　　12月5日， 蕪湖市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于支持多子女家庭使用住房公積金的通知》指出，多子女家庭(含二孩及以上)在蕪湖首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通自住住房的，可在原享受貸款額度基礎(chǔ)上浮。其中，二孩家庭最高上浮10%，三孩及以上家庭最高上浮20%。

　　12月5日，據(jù)“荊州住建”公眾號(hào)，荊州市發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)荊州市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的10條措施。其中提出，實(shí)行購(gòu)房房款補(bǔ)貼。2022年6月14日后，在中心城區(qū)購(gòu)買首套新建商品住宅的全日制大專以上(含大專)畢業(yè)生，可申請(qǐng)領(lǐng)取2萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。其他購(gòu)房人在中心城區(qū)購(gòu)買首套新建商品住宅(含公寓)，可申請(qǐng)領(lǐng)取1萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼)。同時(shí)，實(shí)施購(gòu)房契稅補(bǔ)貼。2022年6月14日后，在中心城區(qū)購(gòu)買新建商品房的購(gòu)房人，由所在區(qū)財(cái)政部門按其所繳納契稅額的70%予以補(bǔ)貼。本措施發(fā)布之日起，在中心城區(qū)購(gòu)買二手房的購(gòu)房人，由所在區(qū)財(cái)政部門按其繳納契稅額的50%予以補(bǔ)貼。

　　12月6日，據(jù)廈門日?qǐng)?bào)報(bào)道，自2022年12月5日起，廈門市島外限購(gòu)政策略有調(diào)整，在廈門市實(shí)際工作和生活的非本市戶籍無(wú)住房家庭和個(gè)人可在島外限購(gòu)1套住房。同時(shí)，島內(nèi)限購(gòu)政策不變，仍為過(guò)去4年連續(xù)繳納3年社?；蛏陥?bào)個(gè)稅的非本市戶籍家庭和個(gè)人，以及符合條件的非本市戶籍人才在島內(nèi)限購(gòu)1套住房。

　　東興證券研報(bào)指出，隨著供需兩端全國(guó)性政策的加速釋放，政策正在形成合力，走向新一輪寬松周期。信貸、債券、股權(quán)支持政策的“三箭齊發(fā)”后，需求端的恢復(fù)將會(huì)是后續(xù)市場(chǎng)企穩(wěn)的最關(guān)鍵因素。當(dāng)前的利率水平已經(jīng)處于歷史底部，而需求側(cè)的實(shí)質(zhì)性放松已經(jīng)從三四線城市延展到了杭州這類核心城市。預(yù)計(jì)接下來(lái)還會(huì)有更多的二線城市出臺(tái)需求端政策。（券商中國(guó)）