11月14日，地產(chǎn)股依然維持上周五的態(tài)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)上漲，截至14日收盤(pán)，房地產(chǎn)指數(shù)漲2.08%，多只地產(chǎn)股大漲，金地集團(tuán)、新城控股、三湘印象等多只個(gè)股漲停。

　　港股方面，德信中國(guó)領(lǐng)漲，漲幅一度達(dá)110.91%，碧桂園、雅居樂(lè)集團(tuán)、富力地產(chǎn)等個(gè)股漲幅均在30%以上。

　　地產(chǎn)股飄紅源于近期樓市源源不斷的利好政策，特別是在金融、債券等方面的支持，緩解了房企現(xiàn)金流壓力，大大提振了房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

　　保函可置換預(yù)售監(jiān)管資金 助力優(yōu)質(zhì)房企緩解流動(dòng)性壓力

　　11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

　　《通知》指出，監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

　　官方表示，《通知》的發(fā)布和實(shí)施，將幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，上述政策再次傳遞出加大對(duì)房地產(chǎn)金融支持力度，也是對(duì)做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的進(jìn)一步補(bǔ)充。本次政策的主要亮點(diǎn)在于賦予了商業(yè)銀行一定的自主決策權(quán)，有利于提高其對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管效率，同時(shí)也將有效幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，并通過(guò)發(fā)揮優(yōu)質(zhì)房企的帶頭作用，提升行業(yè)信心，加速市場(chǎng)修復(fù)。

　　金融“16條”發(fā)布 有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)信心

　　此前11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)還聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：金融16條)，重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　金融16條包括六大方面總計(jì)16條措施，具體來(lái)看，六大方面包括：保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策以及加大住房租賃金融支持力度等。

　　銀河證券研報(bào)觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)，金融16條明確了房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)各方主體目前的主要任務(wù)和方向，供需兩側(cè)雙管齊下，為本輪下行周期以來(lái)最強(qiáng)有力的支持政策，大幅提振了各方的信心。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙則表示，這一政策內(nèi)容涉及房產(chǎn)面較廣，政策支持力度空前，在今年一系列“松綁”政策效應(yīng)不明顯的情況，出臺(tái)金融16條措施尤為重要，對(duì)接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著非常重要的意義。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和金融息息相關(guān)，短期看金融，而當(dāng)前市場(chǎng)恢復(fù)緩慢的根本原因在于市場(chǎng)信心不足，本次的金融支持政策將直接有利于房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)信心，加速市場(chǎng)修復(fù)步伐。

　　“第二支箭”落地 支持房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資

　　更早前的11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表示，為落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，支持民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

　　據(jù)悉，“第二支箭”由中國(guó)央行再貸款提供資金支持，委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證、直接購(gòu)買(mǎi)債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元人民幣的民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

　　隨后的11月10日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)受理了龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。

　　11月12日，保利發(fā)展公告稱(chēng)，收到中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)出具的4份《接受注冊(cè)通知書(shū)》，同意接受該公司中期票據(jù)、短期融資券注冊(cè)，總額100億元，注冊(cè)額度自各《接受注冊(cè)通知書(shū)》落款之日起2年內(nèi)有效。

　　信達(dá)證券研報(bào)觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)，今年5月份證監(jiān)會(huì)宣布在交易所債券市場(chǎng)推出民營(yíng)企業(yè)債券融資專(zhuān)項(xiàng)支持計(jì)劃，8月份交易商協(xié)會(huì)召開(kāi)民營(yíng)房企座談會(huì)并討論通過(guò)中債增擔(dān)保的方式助力民營(yíng)房企發(fā)行債券，11月8日央行“第二支箭”延期擴(kuò)容政策發(fā)布，民企再獲融資支持，一系列助力融資政策的出臺(tái)，旨在推動(dòng)民營(yíng)房企的信用恢復(fù)，防范恐慌和悲觀(guān)情緒的進(jìn)一步傳導(dǎo)，后續(xù)更多支持民營(yíng)房企解決資金壓力的政策工具或?qū)⒗^續(xù)推進(jìn)。

　　因城施策 北京、杭州等熱點(diǎn)城市新政落地

　　房住不炒、因城施策仍是我國(guó)當(dāng)前樓市調(diào)控的主基調(diào)。近期，北京、杭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市也落地房地產(chǎn)新政，也被市場(chǎng)視為利好之舉。

　　北京方面，11月8日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布通知稱(chēng)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，自通知發(fā)布之日起，劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)(約78平方公里)的商品住房(包括新建商品住房和二手住房)執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。這意味著，臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)將不再執(zhí)行通州的“雙限購(gòu)”政策，而是按照經(jīng)開(kāi)區(qū)的住房限購(gòu)政策，即與北京其他區(qū)的限購(gòu)政策一致。

　　11月11日，杭州市傳出開(kāi)始執(zhí)行貸款新政的消息，新政內(nèi)容包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首套房首付款三成、二套首付款比例降至四成等，據(jù)悉，這是杭州自2017年3月起宣布執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策后的首次松綁。

　　信達(dá)證券研報(bào)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，一線(xiàn)城市放松釋放強(qiáng)信號(hào)，松綁政策有望繼續(xù)跟進(jìn)。今年以來(lái)，地方政府因城施策政策頻發(fā)，調(diào)整動(dòng)作由三四線(xiàn)城市逐步向核心城市傳導(dǎo)蔓延，相較于成交表現(xiàn)相對(duì)較差的低能級(jí)城市，一線(xiàn)城市的放松動(dòng)作和力度相對(duì)有限。10月上海率先放松臨港購(gòu)房準(zhǔn)入條件，特定非戶(hù)籍人士社保一年可購(gòu)房，11月北京繼續(xù)跟進(jìn)，取消通州兩地雙限購(gòu)限制，我們認(rèn)為兩座核心一線(xiàn)城市的放松政策有顯著的信號(hào)意義，標(biāo)志著政策松綁或?qū)⑦M(jìn)一步延續(xù)和深入，后續(xù)政策或?qū)⒚芗瞥?，從首付比例認(rèn)定、限購(gòu)范圍調(diào)整等多個(gè)維度繼續(xù)發(fā)力。

　　今年以來(lái)，受新冠肺炎疫情、經(jīng)濟(jì)增速放緩等影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比下降5.3%，商品房銷(xiāo)售面積同比下降22.2%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降24.5%。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，一系列利好政策組合拳將持續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)注入信心，推動(dòng)樓市進(jìn)一步向好。