高端住宅各項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)歷史新高 平均單套成交價(jià)約為2062萬(wàn)元

　　北京樓市成交持續(xù)低迷，但高端住宅卻完全是另一番熱鬧的場(chǎng)面。

　　今年以來(lái)，樓市雖然不景氣，卻隔三岔五能遇到想買(mǎi)高端住宅的咨詢，甚至還有怕買(mǎi)不上四處托關(guān)系的，也算是當(dāng)下樓市的一大反差奇觀了。不只是觀感如此，成交數(shù)據(jù)也有印證。根據(jù)合碩機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，截至10月26日，北京單價(jià)10萬(wàn)+的高端住宅項(xiàng)目已經(jīng)成交了2761套，成交面積達(dá)50.71萬(wàn)平方米。

　　這是什么概念？?jī)H前10個(gè)月，10萬(wàn)+住宅的成交量就比去年全年還多出了700余套，累計(jì)的成交金額已達(dá)569.22億元，平均單套成交總價(jià)為2062萬(wàn)元，各項(xiàng)指標(biāo)均已創(chuàng)下年度歷史成交的新紀(jì)錄。

　　顯然，在整體樓市的一片蕭條中，10萬(wàn)+的高端住宅項(xiàng)目“火”出了獨(dú)立行情。一般來(lái)說(shuō)，高端住宅市場(chǎng)在成交量上只占樓市總交易量的1%左右，但又因?yàn)楦叨▋r(jià)、高成交價(jià)，往往具備了一定的風(fēng)向標(biāo)性質(zhì)。那么，此次高端市場(chǎng)的持續(xù)走強(qiáng)，是否會(huì)為整個(gè)樓市帶來(lái)復(fù)蘇呢？

　　多個(gè)10萬(wàn)+新盤(pán)售罄

　　沒(méi)有喜報(bào)，沒(méi)有聲音，更沒(méi)有熱火朝天，但已經(jīng)沒(méi)房了。

　　十一長(zhǎng)假之前，位于太陽(yáng)宮的新型共有產(chǎn)權(quán)房玖合府悄然開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天便全部售罄。作為單價(jià)銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)13萬(wàn)元/平方米，由于政府持有10%產(chǎn)權(quán)，實(shí)際售價(jià)約為11.7萬(wàn)元/平方米的高端住宅，玖合府以單套近2000萬(wàn)元的起價(jià)，一天之內(nèi)實(shí)現(xiàn)了清盤(pán)。

　　一位參與了搖號(hào)的購(gòu)房人徐飛(化名)透露道，他在今年初考慮過(guò)北沙灘的中建壹品學(xué)府公館，但因?yàn)橐咔樵蚣由纤碌膬商锥址慷紱](méi)有成交，最終遺憾錯(cuò)過(guò)了。這次，正好兩套房子都賣(mài)了，手上有了錢(qián)和購(gòu)房資格，對(duì)太陽(yáng)宮的玖合府勢(shì)在必得，甚至為此找朋友托關(guān)系。

　　但令徐飛意想不到的是，即便如此，多方打聽(tīng)后，朋友最終的回復(fù)也是愛(ài)莫能助，只能憑運(yùn)氣參與搖號(hào)。結(jié)果，因?yàn)樘?hào)數(shù)是比較靠后的600多名，不出意料地，徐飛持幣撲空，并沒(méi)有買(mǎi)到心儀的房子。

　　“原本以為2000萬(wàn)元左右的總價(jià)預(yù)算，已經(jīng)算是比較高的門(mén)檻了，競(jìng)爭(zhēng)也不會(huì)太激烈，但沒(méi)想到，最后是有錢(qián)也不一定能買(mǎi)到?！毙祜w無(wú)奈說(shuō)道。

　　事實(shí)上，徐飛這番坎坷的選房經(jīng)歷，恰巧也印證了2022年北京高端住宅市場(chǎng)的火熱程度。

　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，北京10萬(wàn)+新房成交超2000套，相較去年同期增長(zhǎng)46%，成交套數(shù)占比由去年同期的3%上升至6.5%。

　　“在北京新房市場(chǎng)總成交套數(shù)同比下滑超30%的當(dāng)下，10萬(wàn)+項(xiàng)目卻表現(xiàn)較好?？梢钥闯觯跇鞘姓w下行的壓力下，改善性住宅卻呈現(xiàn)出完全不同的韌性?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為。

　　顯然，即便樓市遭受了疫情沖擊的影響，但仍有很多人出于保值和改善的需求，在狂熱地追逐著高端住宅。

　　核心地段與價(jià)格倒掛是出手買(mǎi)房的主因

　　有需求，供應(yīng)自然不會(huì)少。

　　今年，北京10萬(wàn)+的高端住宅供應(yīng)也達(dá)到了高峰。據(jù)合碩機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京今年10萬(wàn)+高端住宅項(xiàng)目已供應(yīng)3374套房源。

　　“宅地集中供應(yīng)以來(lái)，土拍受到住建委等相關(guān)部門(mén)的均衡調(diào)控，針對(duì)特定區(qū)域結(jié)合其城市價(jià)值以及配套資源給出價(jià)格批復(fù)，其中就包含了銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為10萬(wàn)+的地塊，單從供應(yīng)端來(lái)看其實(shí)是穩(wěn)定有序進(jìn)行的。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為。

　　從合碩機(jī)構(gòu)提供的北京2022年已開(kāi)盤(pán)的8個(gè)10萬(wàn)+高端住宅統(tǒng)計(jì)表中可以看出，項(xiàng)目主要分布在豐臺(tái)、海淀、東城及朝陽(yáng)等主要核心區(qū)域。其中豐臺(tái)區(qū)最為集中，供應(yīng)達(dá)1983套，總占比將近六成。戶型產(chǎn)品各有差異，從130平方米三居到410平方米五居應(yīng)有盡有，但主要面積段在130平方米-200平方米之間。

　　此外，這些高端住宅，大部分的擬售均價(jià)控制在10萬(wàn)元/平方米-11萬(wàn)元/平方米之間，僅恒基天匯的預(yù)售價(jià)突破了近五年來(lái)房?jī)r(jià)天花板，其均價(jià)為13.8萬(wàn)元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)分析，即便價(jià)格超過(guò)了10萬(wàn)+，但由于政府指導(dǎo)價(jià)，導(dǎo)致很多項(xiàng)目的售價(jià)被認(rèn)為低于預(yù)期，具備了與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛的性價(jià)比，因此不少人都選擇在這個(gè)時(shí)候殺入10萬(wàn)+的高端市場(chǎng)。

　　陳文靜表示，聚焦至本年成交項(xiàng)目，成交表現(xiàn)較好的10萬(wàn)+項(xiàng)目普遍具備以下兩個(gè)特征：第一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯，項(xiàng)目位置多處在配套完善、多年無(wú)新增供應(yīng)板塊，部分項(xiàng)目甚至位于三環(huán)內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著；第二，價(jià)格出現(xiàn)一定倒掛，受指導(dǎo)價(jià)限制，部分項(xiàng)目備案價(jià)較周邊次新房更低，具備較高性價(jià)比。

　　“對(duì)于高端需求來(lái)說(shuō)，如何合理地重新配置資產(chǎn)是當(dāng)下亟須解決的問(wèn)題，而位于城市核心區(qū)又價(jià)格倒掛的高端住宅項(xiàng)目，無(wú)論是升值潛力還是價(jià)值空間都是有明確參考性的，自然會(huì)吸引到眾多購(gòu)房者青睞?！惫氵M(jìn)一步解釋道。

　　與此同時(shí)，從居住角度出發(fā)，這些高端住宅項(xiàng)目普遍擁有較好的產(chǎn)品升級(jí)，比如更大的面寬尺度、南向多個(gè)臥室套房的設(shè)計(jì)等等，更滿足高端需求對(duì)于生活品質(zhì)改善的追求。

　　五年間 10萬(wàn)+的高端住宅成交量翻7倍

　　據(jù)合碩機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年截至10月26日，單價(jià)10萬(wàn)+高端住宅項(xiàng)目已經(jīng)成交了2761套，比去年全年的成交量還多出700多套，成交面積達(dá)50.71萬(wàn)平方米，成交金額累計(jì)569.22億元，各項(xiàng)指標(biāo)均已創(chuàng)下年度歷史成交的新紀(jì)錄。

　　事實(shí)上，從北京10萬(wàn)+高端住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖可以明顯看出，如今的高端住宅市場(chǎng)正處于價(jià)跌量漲的階段。成交量方面，10萬(wàn)+高端住宅項(xiàng)目在2012年僅成交了23套，相比之下，十年間翻了119倍，近五年也翻了7倍之多。成交均價(jià)方面，近十年的歷史高點(diǎn)位于2016年的12.3萬(wàn)元/平方米，而后一路下跌至如今的11.2萬(wàn)元/平方米，降幅達(dá)8.9%。

　　除此之外，京樓置業(yè)客群也正在發(fā)生變化?！跋啾容^之前，目前樓市購(gòu)買(mǎi)客戶發(fā)生的一個(gè)重大改變就是，新房市場(chǎng)的主力客群，有接近七成是置換的買(mǎi)家?！币晃环科箝_(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員坦言。

　　郭毅認(rèn)為，“隨著城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的繁榮，樓市由過(guò)去傳統(tǒng)意義上的剛需為主，正在逐漸轉(zhuǎn)化成為改善為主，其中多次購(gòu)房置業(yè)的深度改善人群在其中的占比也會(huì)更高，那么10萬(wàn)+的成交量勢(shì)必會(huì)是一個(gè)持續(xù)升溫的態(tài)勢(shì)?！?/p>

　　上述種種跡象都指向一個(gè)事實(shí)，即北京樓市儼然走入改善主場(chǎng)。那么，如何應(yīng)對(duì)樓市新變化，已成為房企待完成的新課題。據(jù)悉，樓市中并不是每個(gè)10萬(wàn)+高端住宅項(xiàng)目都迎來(lái)熱銷(xiāo)，以恒基天匯為例，截至10月31日，僅成交了1套住宅。

　　值得一提的是，四季度接下來(lái)還有幾個(gè)亮眼高端住宅項(xiàng)目入市在即。最新進(jìn)度上，去年最后一批次土拍中，拿地的葛洲壩朝陽(yáng)區(qū)勁松街道項(xiàng)目，已取得了施工許可證，該項(xiàng)目只有1棟住宅樓，指導(dǎo)售價(jià)為10.66萬(wàn)元/平方米。另外，位于朝陽(yáng)東四環(huán)，沉寂已久的御翠園也傳來(lái)年底開(kāi)盤(pán)的聲音。

　　顯然，高端住宅的供應(yīng)仍在增加，作為資產(chǎn)配置的重要手段，高端住宅的作用短期內(nèi)仍是無(wú)法被替代的，很多買(mǎi)房人就是看中了這一點(diǎn)。不過(guò)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，疫情之后的市場(chǎng)火熱是因?yàn)樾枨蠓e壓導(dǎo)致，但購(gòu)買(mǎi)高端住宅的人群畢竟是少數(shù)，對(duì)整個(gè)樓市不會(huì)產(chǎn)生明顯影響，在經(jīng)濟(jì)和疫情穩(wěn)定之后，高端住宅的火熱勢(shì)必也會(huì)回歸平穩(wěn)。

　　文/宋欣