自去年下半年江蘇樓市進(jìn)入下行曲線以來(lái)，業(yè)內(nèi)對(duì)今年一季度的“小陽(yáng)春”分外期待?，F(xiàn)在一季度剛剛過(guò)去，小陽(yáng)春有沒(méi)有到來(lái)？從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，江蘇四城2月新房?jī)r(jià)格環(huán)比兩升兩降。二手房方面，仍在“低溫運(yùn)行”，南京一季度交易數(shù)據(jù)顯示，成交量環(huán)比下滑21.3%，成交均價(jià)小幅上漲1.2%。

　　今年一季度，江蘇樓市經(jīng)歷了諸多“變化”：銀行貸款利率下調(diào)、放款速度加快；土地政策有“變”，南京2022年首批集中供地，下調(diào)競(jìng)買(mǎi)保證金比例，提高房地價(jià)差，降低租賃住房配建要求；供需關(guān)系也在悄然變化，南京部分熱門(mén)地塊樓盤(pán)首付由八成降至五成。專家認(rèn)為，在多方利好加持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步還將繼續(xù)積極調(diào)整。

　　房貸利率降低，“錢(qián)袋子”松綁

　　今年一季度，國(guó)家層面關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的聲音不斷。1月16日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作的通知》，特別提到了“住房消費(fèi)”：促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。1月18日，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)：“把貨幣政策工具箱開(kāi)得再大一些。”1月20日，中國(guó)人民銀行時(shí)隔20個(gè)月后首次降息，1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。

　　今年一季度，銀行房貸利率持續(xù)降低，相當(dāng)于給老百姓的錢(qián)袋子“松綁”。據(jù)記者了解，在南京，相對(duì)于2021年主流銀行房貸利率超過(guò)6%的狀況，如今已經(jīng)全面跌至5.8%以下，首套房貸利率低至5.6%以下，最低5.2%。主營(yíng)河西中部片區(qū)的二手房經(jīng)紀(jì)人張誠(chéng)幫記者算了一筆賬，假如購(gòu)房人貸款總額200萬(wàn)元、按揭30年，按照現(xiàn)在的最低利率，還款總額可比去年節(jié)省36萬(wàn)元之多。

　　南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，南京的銀行房貸利率和同級(jí)別的城市以及北京、上海、深圳等一線城市相比，仍是偏高的。蘇州主流銀行的房貸利率今年以來(lái)一直處下降態(tài)勢(shì)。今年1月，蘇州首套房首貸利率在5.0%左右，最低4.9%。2月中旬，則繼續(xù)下降至4.85%左右，最低4.75%。3月中旬，又降至4.6%左右，創(chuàng)近5年來(lái)新低。而南京目前的形勢(shì)，“去年是額度緊張，人等額度，現(xiàn)在是額度在等人”，孟祥遠(yuǎn)判斷，南京的房貸利率有進(jìn)一步下調(diào)的空間。

　　房貸的放款速度也在加快。去年下半年，南京二手房貸款放款時(shí)間約在3—6個(gè)月。如今，已經(jīng)縮短至一個(gè)月以內(nèi)。蘇州市二手房貸款放款速度，今年以來(lái)也明顯加快，目前已最快兩周。

　　金融政策對(duì)樓市的影響初見(jiàn)成效。蘇州下調(diào)房貸利率后，3月份新房銷售數(shù)據(jù)環(huán)比增長(zhǎng)近七成。根據(jù)蘇房網(wǎng)數(shù)據(jù)，3月份蘇州新建住宅網(wǎng)簽4387套，環(huán)比2月份的網(wǎng)簽2585套增長(zhǎng)69.71%。

　　土地政策松動(dòng)，購(gòu)房門(mén)檻降低

　　3月24日，南京市發(fā)布2022年度第一次集中出讓土地公告，一次性推出20幅地塊，均位于主城、江北新區(qū)、浦口以及江寧等市場(chǎng)活躍度較高的熱點(diǎn)片區(qū)。與2021年三次集中供地不同的是，該批地塊下調(diào)競(jìng)買(mǎi)保證金比例，19幅地塊取消了租賃住房配建要求，毛坯房限價(jià)上調(diào)，房地價(jià)差加大。此外，還取消了房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)得地塊數(shù)量限制。

　　孟祥遠(yuǎn)表示，南京此次公告的土地出讓政策調(diào)整，可以一定程度上提振房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。例如，取消租賃住房配建要求，相當(dāng)于減少了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本。競(jìng)買(mǎi)保證金比例下調(diào)至起始總價(jià)的20%，降低了企業(yè)的資金壓力。房地產(chǎn)價(jià)差的調(diào)整是此次最受關(guān)注的，這條政策可以讓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有更穩(wěn)健的預(yù)期利潤(rùn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，讓企業(yè)在住宅品質(zhì)方面有更多空間，有助于提升南京在全國(guó)熱點(diǎn)城市中的競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值引力。取消房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)得地塊數(shù)量限制，可以讓資金狀況比較好的品牌房企發(fā)揮資金優(yōu)勢(shì)布局更多片區(qū)。

　　在3月14日無(wú)錫發(fā)布的2022年第一次集中出讓土地預(yù)公告中，放寬對(duì)“用地預(yù)申請(qǐng)保證金”和“土地出讓金”的要求，也有效降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、二手房業(yè)主也在主動(dòng)作為，試圖打破目前“低溫運(yùn)行”的市場(chǎng)環(huán)境。3月28日，南京建鄴區(qū)河西南片區(qū)一樓盤(pán)領(lǐng)取銷售許可證，宣布首付比例五成。該片區(qū)為南京市熱門(mén)板塊，首付八成是主流。此次該樓盤(pán)主動(dòng)將首付降為五成，被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)市場(chǎng)已轉(zhuǎn)為“買(mǎi)方市場(chǎng)”的標(biāo)志。

　　在二手房市場(chǎng)，想要盡快成交，需要業(yè)主更多讓價(jià)。張誠(chéng)告訴記者，3月份該片區(qū)成交量較之前上升明顯，但成交的大都是業(yè)主主動(dòng)降低報(bào)價(jià)、性價(jià)比較高的房源。

　　存量去化壓力大，需進(jìn)一步優(yōu)化政策

　　目前，江蘇各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的去化壓力。

　　4月1日，南京14家樓盤(pán)報(bào)名結(jié)果出爐，僅4家樓盤(pán)達(dá)到搖號(hào)要求，其余10家樓盤(pán)均不用搖號(hào)，其中包括原來(lái)較為熱門(mén)的河西南、江心洲片區(qū)的2家樓盤(pán)。

　　南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京1、2、3月份新房認(rèn)購(gòu)量5731套、成交21129套，認(rèn)購(gòu)量下跌43%，成交量下跌30%。在剛剛過(guò)去的這個(gè)清明小長(zhǎng)假，截至4月5日16:30，4月3—5日共認(rèn)購(gòu)商品住宅651套，成交172套，同比去年清明小長(zhǎng)假，認(rèn)購(gòu)量下跌40%，成交量下跌68%。

　　克而瑞數(shù)據(jù)3月31日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，江蘇省商品住宅庫(kù)存9541萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5.18%。從13個(gè)設(shè)區(qū)市市區(qū)商品住宅庫(kù)存去化周期來(lái)看，南京去化周期最短，僅需7.8個(gè)月，常州、南通分列二、三位，去化周期分別為9.3個(gè)月、9.5個(gè)月。從13市商品住宅庫(kù)存量來(lái)看，蘇州庫(kù)存最大，為1838.23萬(wàn)平方米，其中蘇州市區(qū)庫(kù)存902.96萬(wàn)平方米，去化周期約12.9個(gè)月，去化壓力大；其次是無(wú)錫，商品住宅庫(kù)存1124.57萬(wàn)平方米，無(wú)錫市區(qū)庫(kù)存521.43萬(wàn)平方米，去化周期約10.3個(gè)月。

　　3月16日，有專家解讀2月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)說(shuō)，整體來(lái)看，目前，一線城市新房和二手房房?jī)r(jià)進(jìn)一步回升，安家置業(yè)迎來(lái)窗口期。

　　為提振樓市信心，國(guó)內(nèi)已有不少城市出臺(tái)地方層面房地產(chǎn)新政。3月份，鄭州、哈爾濱、福州先后發(fā)文或表態(tài)，對(duì)限貸、限購(gòu)或限售政策進(jìn)行調(diào)整。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月底，今年全國(guó)已有60余城調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，調(diào)整方向涉及調(diào)整限購(gòu)限售、降低首付比例、增加公積金貸款額度、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等多個(gè)方面。