杭州新政落地后的首個(gè)周末，市場(chǎng)有所回溫，中介稱買(mǎi)賣(mài)咨詢量明顯增多，同時(shí)新政也吸引了部分外地客戶。

　　3月14日，杭州官宣取消全市范圍內(nèi)二手房的限購(gòu)條件，即日起，杭州市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二手住房，不再審核購(gòu)房人資格。此外，增值稅免征年限統(tǒng)一調(diào)整為2年。

　　這是繼去年10月“杭六條”之后，又一次重大的政策調(diào)整。去年10月，杭州將住房限購(gòu)范圍從9區(qū)縮減為主城四區(qū)：上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，對(duì)于杭州本市戶籍家庭限購(gòu)2套，外地家庭限購(gòu)1套。

　　隨著此次杭州進(jìn)一步放松限購(gòu)政策，除了主城四區(qū)的新房仍保留限購(gòu)?fù)猓溆喾孔印坝绣X(qián)就能買(mǎi)”。

　　杭州為何全面放開(kāi)二手房限購(gòu)？

　　結(jié)合樓市數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年以來(lái)杭州與全國(guó)大多數(shù)城市一樣，新房、二手房成交平淡開(kāi)場(chǎng)，前2月成交量不及去年同期。

　　根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年1-2月杭州新建商品住宅、二手住宅分別成交5894套、6875套，較去年同期分別下跌64.5%、21.4%；同時(shí)，杭州目前二手房成交占比份額相對(duì)較高，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年1、2月杭州二手住宅成交占住宅總成交量的比重分別為54.8%、50.9%，明顯高于2022年及以前占比水平，反映出杭州這部分需求還有進(jìn)一步挖掘的空間，樓市也仍然需要政策支持。

　　從價(jià)格上來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，自2023年6月以來(lái)杭州二手房?jī)r(jià)格已持續(xù)下跌9個(gè)月，市場(chǎng)以價(jià)換量成常態(tài)。今年2月，杭州二手房樣本均價(jià)為34721元/平方米，同環(huán)比呈下跌態(tài)勢(shì)。

　　同時(shí)，杭州也面臨著掛牌量高企和需求乏力的雙重壓力。根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，年后杭州二手房新增掛牌量持續(xù)走高，周掛牌量3000套左右，市場(chǎng)掛牌情緒濃郁。

　　政策發(fā)布當(dāng)日，杭州市住保房管局召開(kāi)記者會(huì)，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，政策的目的是希望通過(guò)激活二手房市場(chǎng)，提升二手房市場(chǎng)的活躍度，來(lái)促進(jìn)一二手房的聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)的平穩(wěn)。

　　政策落地效果如何？周邊客戶開(kāi)始咨詢

　　新政落地后的首個(gè)周末，杭州多個(gè)門(mén)店中介表示買(mǎi)賣(mài)咨詢量有所提升。

　　3月17日，澎湃新聞致電杭州當(dāng)?shù)刂薪椋兄薪楸硎?，新政后買(mǎi)賣(mài)咨詢量有明顯增加，以往一天的咨詢量約3至5個(gè)，周六（3月16日）在十五個(gè)左右。

　　有中介告訴澎湃新聞，這次政策主要是利好原來(lái)受政策限制無(wú)法購(gòu)房的人群，“現(xiàn)在只要有經(jīng)濟(jì)能力，二手房哪里都可以買(mǎi)，不限套數(shù)。比如之前有一部分購(gòu)房需求是卡著社保買(mǎi)不了，政策放開(kāi)后就可以直接買(mǎi)房了。一部分原來(lái)不具備購(gòu)房資格的外地客戶現(xiàn)在也可以直接購(gòu)房了。對(duì)那部分手里預(yù)算不夠的客戶來(lái)說(shuō)，政策放不放對(duì)他們的意義就不大了?！?/p>

　　有中介稱，周末兩天，除了杭州本地客戶，他也接到了來(lái)自上海、溫州以及江蘇地區(qū)的客戶咨詢。

　　杭州當(dāng)?shù)刂薪楸硎荆还苁侨ツ?0月的“杭六條”還是再之前的政策，每一次新政出臺(tái)后都會(huì)帶動(dòng)一波成交量的高峰期，一部分客戶會(huì)趁著政策利好買(mǎi)入，也有一部分會(huì)趁著政策把房子出掉或者置換，短期內(nèi)推動(dòng)成交上行?！爸皇钦咝ЧS持長(zhǎng)短需要市場(chǎng)來(lái)說(shuō)話?！?/p>

　　中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，受去年10.16“杭六條”新政刺激，2023年11月，杭州二手房成交出現(xiàn)短暫高峰之后，成交量已連續(xù)下降三個(gè)月，2024年2月二手房成交量處于歷史較低水平。

　　2022年至今杭州市二手住宅成交套數(shù)月度走勢(shì)

　　“這次政策剛出來(lái)沒(méi)幾天，實(shí)際的效果還有待觀察。從周末（3月16日、3月17日）的情況來(lái)看，咨詢量和帶看量是有所提升的。像我們門(mén)店，在政策出臺(tái)后，都會(huì)主動(dòng)和業(yè)主和客戶溝通。去年10月份的時(shí)候，部分業(yè)主因?yàn)橹鞒菂^(qū)的二手房買(mǎi)不了，會(huì)向外圍區(qū)域走走，現(xiàn)在主城區(qū)一放開(kāi)，其實(shí)對(duì)外圍區(qū)域的壓力還是蠻大的，因?yàn)榇蠹叶伎梢栽谥鞒菂^(qū)買(mǎi)了，外圍區(qū)域只能以價(jià)格取勝，部分業(yè)主也只能降價(jià)了。”

　　據(jù)《錢(qián)江晚報(bào)》報(bào)道，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，進(jìn)入“金三”，杭州二手房一直沒(méi)有“小陽(yáng)春”的熱度。3月前10天杭州市區(qū)二手房平均簽約量只有169套，直到3月11日起突然上升至了250套左右。

　　杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月11日起各項(xiàng)數(shù)據(jù)也有了變化。3月11日到3月14日，新增房源量同比上周提升了9.4%；帶看量提升了7.7%；下定量提升了4.5%。其中3月14日新政當(dāng)天，貝殼平臺(tái)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)咨詢量環(huán)比增長(zhǎng)了41%。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，全面取消二手房限購(gòu)，意味著可能會(huì)有更多市外需求前來(lái)杭州置業(yè)，同時(shí)本市改善性住房需求也會(huì)增多，有助于提高樓市成交熱度。此外，賣(mài)房增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年，此前為名下唯一房產(chǎn)增值稅免征年限2年，此舉也有利于降低二手房交易成本，有助于激活二手房市場(chǎng)。不過(guò)，結(jié)合南京、合肥、蘇州等已經(jīng)全面取消限購(gòu)的城市來(lái)看，樓市熱度也并未完全回暖，現(xiàn)處底部修復(fù)階段。由此來(lái)看，樓市本輪深度調(diào)整周期較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)接下來(lái)，在利好政策的催化下，杭州樓市小陽(yáng)春較可期，但出現(xiàn)大漲行情的可能性似乎并不大。

　　僅一線城市及少數(shù)核心二線城市對(duì)部分區(qū)域維持限購(gòu)

　　此次杭州政策調(diào)整，限購(gòu)并未全面放開(kāi)，目前四個(gè)主城區(qū)新房依舊限購(gòu)。限價(jià)維度上，杭州2024年第2、3批次供地中，新房限價(jià)取消的范圍擴(kuò)大至蕭山、余杭部分板塊，但核心四區(qū)的新房限價(jià)依舊存在。

　　杭州調(diào)控仍有進(jìn)一步放松的可能。杭州市住保房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，會(huì)密切關(guān)注市場(chǎng)，隨著市場(chǎng)的變化，如果有必要進(jìn)一步優(yōu)化政策，會(huì)適時(shí)采取相關(guān)措施。

　　從全國(guó)范圍來(lái)看，中指研究院認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒修復(fù)緩慢，預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策松綁的趨勢(shì)仍在，同時(shí)結(jié)合今年兩會(huì)新的定調(diào)，滿足多元化改善性住房需求將會(huì)成為各地政策新的突破點(diǎn)。未來(lái)更多城市有望跟進(jìn)實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，通過(guò)調(diào)整增值稅、個(gè)稅征免條件降低交易成本。

　　從限購(gòu)的城市來(lái)看，當(dāng)前，多數(shù)城市已取消限購(gòu)，僅一線城市及少數(shù)核心二線城市對(duì)部分區(qū)域維持限購(gòu)。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至目前，核心二線城市中，僅成都、?？?、杭州、三亞、天津、西安保留部分限購(gòu)政策。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，各地市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的限制性政策需要盡快優(yōu)化調(diào)整，仍限購(gòu)的城市或繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，一線城市郊區(qū)逐步放開(kāi)限購(gòu)，二線城市或全面取消限購(gòu)。同時(shí)，一線城市大面積段限制性政策也有望繼續(xù)優(yōu)化，如北上深可參考廣州、成都取消120平方米或144平方米以上限購(gòu)政策。

　　圖片來(lái)源：中指研究院