越來(lái)越多的城市加入限購(gòu)取消的隊(duì)伍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅9月以來(lái)已有11城官宣全面取消限購(gòu)，其中不乏南京、武漢等強(qiáng)二線(xiàn)城市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購(gòu)這一行政性約束正快速?gòu)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)中撤出，未來(lái)核心城市樓市政策仍有優(yōu)化空間。

　　9月以來(lái)已有11城全面取消限購(gòu)

　　9月19日，武漢市住房保障和房屋管理局等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提及取消限購(gòu)、支持多孩家庭購(gòu)房等十條措施，從需求側(cè)和供給端發(fā)力，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　《通知》顯示，自2023年9月19日起，取消武漢二環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)住房限購(gòu)政策, 滿(mǎn)足居民剛性和改善性購(gòu)房需求。

　　此前，武漢的限購(gòu)區(qū)域僅剩二環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)，伴隨著武漢此次取消二環(huán)線(xiàn)內(nèi)的住房限購(gòu)政策，至此，武漢全域?qū)崿F(xiàn)不限購(gòu)。

　　同日，無(wú)錫市房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室亦發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》，提出全市域取消限購(gòu)政策。

　　伴隨著武漢和無(wú)錫的加入，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，9月1日-19日，已有沈陽(yáng)、南京、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、福州、鄭州、合肥、無(wú)錫、武漢11個(gè)城市全面取消限購(gòu)。

　　也有部分城市對(duì)核心區(qū)域仍有保留。西安市住建局于近日組織召開(kāi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作會(huì)議，會(huì)議提出進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)范圍，西安市二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)。

　　在這之前，廈門(mén)市發(fā)布的樓市政策則明確，在集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)購(gòu)買(mǎi)一手、二手商品住房，不再審核購(gòu)房人資格，不再限制上市交易時(shí)間。思明區(qū)、湖里區(qū)政策不變。

　　按照中指研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，目前北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、廈門(mén)、成都、長(zhǎng)沙、天津、?？?、三亞、西安等城市依舊存在限購(gòu)。

　　不過(guò)，在取消限購(gòu)的隊(duì)伍中可以看到，越來(lái)越多的核心二線(xiàn)城市也開(kāi)始加入取消限購(gòu)。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，目前二線(xiàn)城市的限購(gòu)放松的速度正在加快，不但弱二線(xiàn)放松，南京、青島、武漢等強(qiáng)二線(xiàn)城市也全面取消了限購(gòu)，這也代表著限購(gòu)這一行政性約束正快速?gòu)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)中撤出，除了一線(xiàn)城市外，限購(gòu)本身對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的作用已經(jīng)弱化，取消限購(gòu)可以更好讓有自住需求的購(gòu)房者入場(chǎng)，回歸房地產(chǎn)的居住屬性，保障樓市合理的購(gòu)房需求。

　　張波提到，從限購(gòu)出臺(tái)的背景來(lái)看，是在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，大量投資和投機(jī)性需求不斷上升的階段，通過(guò)限購(gòu)可以起到抑制此類(lèi)需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。當(dāng)下房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入新周期，市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大改變，購(gòu)房者基本都為自住型需求，再通過(guò)限購(gòu)來(lái)抑制需求的現(xiàn)實(shí)意義已經(jīng)不大。同時(shí)強(qiáng)二線(xiàn)城市也是未來(lái)人口流入的主力，人口流入之后的正常居住需求，不但需要通過(guò)租賃來(lái)解決，也需要通過(guò)購(gòu)房來(lái)滿(mǎn)足，取消限購(gòu)更有利于保障新市民的居住權(quán)益。

　　張波認(rèn)為，在房住不炒的大背景下，大量居民合理的住房需求之上的行政性限制將弱化，并由限制轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)或保障。同時(shí)政策本身更側(cè)重于穩(wěn)定樓市，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，更好結(jié)合區(qū)域發(fā)展打破地域性限制，做好居住需求的統(tǒng)籌解決，保障剛需和改善的同步需求。

　　一線(xiàn)城市政策調(diào)整取決于市場(chǎng)恢復(fù)程度

　　針對(duì)今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，7月下旬，中央政治局會(huì)議明確指出，“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　隨后，各地區(qū)各部門(mén)認(rèn)真貫徹落實(shí)中央政治局會(huì)議精神，先后出臺(tái)首套房貸款、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、調(diào)整住房貸款最低首付比例等優(yōu)化措施。

　　8月末至9月初，一線(xiàn)城市先后落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，北京、上海政策力度超出市場(chǎng)預(yù)期，極大修復(fù)了市場(chǎng)情緒和預(yù)期。同時(shí)，近期多個(gè)核心城市放松限購(gòu)政策，進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。

　　在中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來(lái)，當(dāng)前居民收入感受和就業(yè)預(yù)期尚未恢復(fù)，加杠桿購(gòu)房意愿遠(yuǎn)低于前幾輪市場(chǎng)周期，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇仍需要過(guò)程。

　　陳文靜指出，從政策趨勢(shì)來(lái)看，核心城市仍有優(yōu)化空間，二線(xiàn)城市有望全面取消過(guò)去在市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的限制性政策。一線(xiàn)城市政策調(diào)整取決于市場(chǎng)恢復(fù)程度，未來(lái)有望按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購(gòu)政策。另外，降低首付比例、降低房貸利率加點(diǎn)數(shù)、降低交易稅費(fèi)等也是一線(xiàn)城市政策優(yōu)化方向，同時(shí)京滬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已十年未做調(diào)整，存在優(yōu)化空間。

　　陳文靜提到，從全國(guó)市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，核心城市隨著政策進(jìn)一步跟進(jìn)落實(shí)，市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，從而帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸筑底企穩(wěn)，價(jià)格整體穩(wěn)定，其中三四線(xiàn)城市價(jià)格短期或延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。供給端來(lái)看，在銷(xiāo)售端修復(fù)整體較為緩慢的影響下，預(yù)計(jì)企業(yè)開(kāi)工意愿、投資力度均較弱，供給端修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間，其中核心城市在銷(xiāo)售活躍度提升帶動(dòng)下，開(kāi)工、投資有望率先好轉(zhuǎn)。