近日，我國(guó)首個(gè)住房租賃基金在北京正式設(shè)立，將通過(guò)盤(pán)活市場(chǎng)存量房產(chǎn)，向個(gè)人租戶提供長(zhǎng)租房服務(wù)。這究竟是一種怎樣的模式?戶型配套如何?房租會(huì)更便宜嗎?《新聞1+1》連線建信住房租賃基金籌備組組長(zhǎng)、建信信托總裁孫慶文;國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松，為大家答疑解惑。

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　　住房租賃基金主要面向新市民群體，尤其是大學(xué)畢業(yè)生

　　住房租賃基金將通過(guò)盤(pán)活市場(chǎng)存量房產(chǎn)，向個(gè)人租戶提供長(zhǎng)租房服務(wù)。基金由建設(shè)銀行負(fù)責(zé)運(yùn)作，募集資金規(guī)模為人民幣300億元，房租價(jià)格將低于周邊平均租價(jià)10%左右。主要面向新市民群體，尤其是大學(xué)畢業(yè)生。

　　為什么住房租賃基金主要面向新市民群體，尤其是大學(xué)畢業(yè)生?

　　建信住房租賃基金籌備組組長(zhǎng)、建信信托總裁 孫慶文：我國(guó)住房的消費(fèi)群體分為三類(lèi)，一類(lèi)是有能力消費(fèi)，購(gòu)買(mǎi)住房的;一類(lèi)是收入相對(duì)較低，通過(guò)政策性住房，例如公租房、廉租房來(lái)解決住房問(wèn)題的;剩下的中間這一部分，是有一定收入，但是還沒(méi)有能力買(mǎi)房的，比如剛畢業(yè)的大學(xué)生，5年之內(nèi)也沒(méi)有購(gòu)房資格，購(gòu)房能力也還達(dá)不到。但是這些人是新市民，又是新青年。他們對(duì)住房的品質(zhì)又有新的要求，比如強(qiáng)調(diào)社交、強(qiáng)調(diào)便捷。所以住房租賃基金這次投資的租賃住房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品就是滿足這些新市民、新青年對(duì)租賃住房品質(zhì)的一些要求，也是貫徹落實(shí)二十大關(guān)于增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)要求的一個(gè)重要步驟。

　　商改住租賃住房，配套品質(zhì)怎么樣？

　　把存量閑置的辦公和商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行改造，戶型配套如何?有獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房嗎?能否滿足新市民的需求?

　　建信住房租賃基金籌備組組長(zhǎng)、建信信托總裁 孫慶文：我們這次收購(gòu)的一些項(xiàng)目，大部分是些“商改租”，后續(xù)還有一些“公改租”，包括集體建設(shè)用地改成租賃住房。我們之所以選擇這些土地性質(zhì)的項(xiàng)目進(jìn)行首批改造，也是因?yàn)榇蟪鞘刑貏e是核心城市，現(xiàn)在最大的一個(gè)問(wèn)題就是租售比比較低，土地成本也比較高。而剛才說(shuō)的這些土地都是成本相對(duì)比較低的，這樣就能在相對(duì)比較低廉的土地和項(xiàng)目上，改造成租賃用地提供租賃用房。一方面滿足品質(zhì)，一方面能夠?qū)崿F(xiàn)基金的可持續(xù)商業(yè)化運(yùn)作。像大興生物醫(yī)藥基地我們收購(gòu)的項(xiàng)目，每戶都有獨(dú)立的衛(wèi)生間，做到干濕分離，同時(shí)還有一個(gè)公共的區(qū)域，包括有公共的廚房、咖啡廳、閱讀區(qū)、健身房等等。可以滿足年輕人的社交需求，便捷要求，品質(zhì)還是非常高的。

　　如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)性？

　　房租價(jià)格將低于周邊平均租價(jià)10%左右。這個(gè)平均租價(jià)怎么算的?作為運(yùn)作方，怎么保證不賠本，未來(lái)還能有收益?

　　建信住房租賃基金籌備組組長(zhǎng)、建信信托總裁 孫慶文：關(guān)于定價(jià)，我們做了大量的市場(chǎng)調(diào)研，包括我們?cè)诖笈d收購(gòu)的生物醫(yī)藥園區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，我們?cè)趫@區(qū)面對(duì)許多企業(yè)進(jìn)行了大量調(diào)研，從他們的需求，從市場(chǎng)的價(jià)格等多方面考慮，最終確定收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目，以租賃價(jià)格來(lái)確定收購(gòu)價(jià)格，這樣能夠確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)基金的盈利，實(shí)現(xiàn)這只基金最終的商業(yè)可持續(xù)。

　　如何看待這一新模式的探索？

　　住房租賃基金成立能解決什么問(wèn)題?一起聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家怎么說(shuō)。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng) 鄧郁松：住房租賃基金是探索形成新的可持續(xù)發(fā)展模式的一次有益嘗試。

　　第一，我們很清楚在大城市房?jī)r(jià)很高的情況下租售比并不合理，通過(guò)租金獲得回報(bào)的收益率很低，很難實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作。但是目前采取住房租賃基金的方式，它通過(guò)在市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候，收購(gòu)一些存量的商業(yè)辦公資產(chǎn)，可以拿到一個(gè)相對(duì)合理的價(jià)格，合理的價(jià)格就有助于提升它后續(xù)的資產(chǎn)回報(bào)率。

　　第二，由于盤(pán)活存量，通過(guò)改建的方式有利于優(yōu)化租賃住房的供給結(jié)構(gòu)。這種優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)不僅會(huì)提升租賃住房的品質(zhì)，更重要的是降低了租賃住房的租金。通過(guò)改建的方式，實(shí)際上可以降低租住人總體的租金負(fù)擔(dān)。雖然租金可能和市場(chǎng)上普通范圍內(nèi)租金相當(dāng)，但由于它整個(gè)面積更加合理，就相當(dāng)于降低了租住人總體的租金水平，這一點(diǎn)也是非常重要的嘗試。

　　第三，因?yàn)樗鼤?huì)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)去進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，所以會(huì)有助于提升租賃住房服務(wù)的品質(zhì)。這會(huì)更加適應(yīng)年輕人，特別像一些新就業(yè)大學(xué)生的需求。

　　第四，在很多城市，商業(yè)辦公市場(chǎng)存在很明顯的供過(guò)于求的情況。盤(pán)活存量資源不僅增加了租賃住房的供應(yīng)，也改善了存量的商業(yè)辦公市場(chǎng)的供求關(guān)系，這一點(diǎn)也是非常非常重要的。